곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
매주 기록을 갈아 치우던 낮은 모기지 이자는 이번 주를 기점으로 소폭 상승한 것 같다. 모기지 이자가 계속 저 이자로 유지가 될지 아니면 이제 반등을 할지 초미의 관심사인데 혹시 재융자 눈치를 보고 있는 고객이라면 최근 이자율 동향을 잘 주시하고 사상 최저 이자율의 기회를 놓치기 않기를 바란다. 이번 시간에 클로징시 발생되는 비용을 한눈에 볼 수 있는 클로징 비용 명세서인 HUD-1에 대해서 알아보기로 하자. 클로징을 한번이라도 경험해 본 고객이라면 알겠지만 주택 클로징은 그리 만만하지가 않다.
수많은 서류를 산더미처럼 쌓아놓고 하나하나 사인을 해 나가다가 나중이 되면 집중력이 떨어져 어떤 서류가 중요한지도 모른 채 변호사가 내민 서류에 그냥 사인하기 바쁘다. 이 수많은 서류 중에 클로징 비용을 한번에 볼 수 있는 클로징 스테이트먼트인 HUD-1이라는 것이 있다. HUD-1은 미 주택국인 U.S. Department of Housing and Urban Development에서 발행하는 공식 클로징 서류(Settlement Statement)를 말한다. HUD-1은 일반적으로 3장으로 구성되어 있다.
1) HUD-1 첫째장
HUD-1의 첫째장은 클로징시 전체비용을 정리해서 나타낸다. 모든 항목은 번호로 매겨져있고 100~300번대는 바이어쪽 비용으로 왼편에, 400~600대는 매매시 셀러측 비용을 나타내며 오른편에 표시를 해둔다. 먼저 100번대는 바이어의 지출비용 정리표로 주택 구입 가격이나 재융자, 갚아야 될 원금과 클로징으로 지불되는 전체 클로징 비용의 합과 매매 클로징일 경우 셀러 측에서 미리 낸 세금 등이 있다면 이 항목도 여기에 포함이 된다. 그리고 그 다음이 200번대 항목인데 여기는 바이어가 받는 내용이 들어간다.
매매 클로징은 바이어가 계약할 당시 예치금(Deposit)이 있고 또한 은행에서 융자받는 금액이 표시된다. 가끔 은행에서 클로징 비용으로 몇 백달러 정도 크레딧을 주는 경우도 있는데 이런 항목이 여기에 들며 또한 셀러가 각종 세금을 미납한 것도 바이어 측에서 크레딧으로 받는 금액이 이곳에 명시가 된다. 그리고 300번대는 100번대 전체 합에 200번 전체 합을 뺀 금액 즉 바이어가 주택 구입이나 재융자로 클로징시 필요한 금액이 표시된다. 캐시 아웃을 하는 재융자일 경우 클로징 후 수령 하는 금액이 표시되는 곳이기도 하다.
2) HUD-1 두번째장
앞서 HUD-1 첫째장을 설명하면서 바이어의 전체 클로징 비용과 셀러의 전체 클로징 비용을 언급하였는데 HUD-1 둘째장은 전체 비용들의 세부 사항들이 표시되어 있다. 우선 700번대는 매매시 셀러가 클로징으로 부동산 에이전트에게 지불하는 커미션 비용이 표시되고 800번대에는 바이어가 클로징시 지불하는 각종 은행 지출 항목이 들어있다 은행비용(Loan Origination charge), 융자시 받을 수도 있는 포인트(Points)와 감정비용, Tax Service비용, 홍수지역 확인(Flood Certification)비용 등이 포함된다. 그 다음은 900번 항목으로 바이어가 미리 내는 이자금액과 보험이 여기에 표시된다.
참고로 주택융자를 하면 클로징 당일로부터 그달 말일까지 남은 날수를 계산을 해서 이자를 클로징날 내게 된다. 그리고 다음 달은 모기지 페이먼트가 없고 클로징 한 두달 뒤 첫날에 첫모지 페이먼트가 시작된다. 그 다음은 1,000번대로 항목들로 바이어가 은행에 예치하는 주택세금과 보험이 여기에 포함이 된다. 일반적으로 주택 융자를 하게 되면 은행에서 주택세를 대신 내주게 되는데 은행은 주택으로 인해 발생되는 각종세금(Property Tax, School Tax, County Tax등)의 지불일시를 계산해서 몇 개월치를 미리 예치하고 클로징 뒤 매달 한 달치를 받아 예치 한 뒤 고객을 대신해서 세금 납부일에 맞춰 세금을 대납해 준다. 그 다음은 1,100번대 비용들인데 여기에는 바이어가 각종 타이틀로 지출하는 비용들이 들어간다. 가장 큰 비용이 타이틀 보험이고 나머지는 각종 타이틀 조사 비용과 타이틀 에이전트 비용, 뉴욕일 경우 은행 변호사 비용 등이 여기에 포함이 된다.
그 다음이 1,200번대 항목이다. 여기에는 바이어와 셀러가 정부에 내는 세금들이 표시된다. 뉴욕일 경우 바이어가 내는 모기지Tax가 여기 들어가고 셀러 또는 바이어가 내는 Transfer Tax, Recording 비용, Deed비용 등이 여기에 표시된다. 그 다음은 1,300번대로 각종 추가 항목들이 표시되고 1,400번은 상기의 합이 표시된다. 여기에 나타나는 금액은 그대로 HUD-1첫째장의 지출 항목에 표시가 된다.
3) HUD-1 3번째 장
HUD-1의 마지막장은 바이어를 보호하기 위한 페이지다. 바이어가 은행에 처음 융자를 얻을 당시 클로징 비용에 대해서 설명을 듣고 대충 클로징 비용이 얼마가 나온다는 것을 표로 받게되는데 이것이 GFE(Good Faith Estimate)이다. 이 마지막 페이지는 바이어가 처음 융자를 할때 GFE로 받은 내용의 금액들과 실제 클로징시 발생한 비용들 HUD-1의 정확한 숫자들이 어떻게 차이가 나는가를 표시해주는 페이지이다. 먼저 GFE와 HUD-1이 차이가 나면 안되는 항목들이 표시가 된다. 여기에 들어가는 항목들은 은행비용(Loan Originations Charge)와 포인트 그리고 세금이 포함이 된다.
즉 바이어가 인지하지 못한 어떠한 포인트나 추가 은행비용 들어가 있다면 클로징을 할 수가 없다. 이것은 분명 바이어를 보호하는 것인데 혹시 클로징 직전에 고객이 이자를 바꾼다던지 프로그램을 바꾸면 예전처럼 곧바로 클로징이 불가능하다. 왜냐하면 은행에서 비용이 바뀌는 것에 대해서 고객에게 우편으로 새로운 비용을 발송하고 인지시키는 시간이 의무적으로 필요하기 때문이다. 두번째로 GFE보다 HUD-1에서 10%정도 인상되어도 되는 항목들이 표시가 된다. 여기에는 주택감정비, Recording Charges, Tax service fee와 Flood Certification Fee 등이 들어간다.
세번째로는 클로징 때 바뀔 수 있는 비용들이 여기에 표시가 된다. 여기에는 초기 이자와 예치되는 세금이 있고 Title 보험과 주택보험 등이 여기에 들어간다. 마지막으로는 융자받은 조건들이 표시된다. 융자금액, 이자율, 상환연수 그리고 이자가 고정인지 변동이면 몇년마다 변동인지, 선납벌금(Prepayment Penalty)이 있는지가 자세히 표시가 된다.
이처럼 HUD-1만 제대로 볼 줄 알면 클로징의 전체 흐름을 가늠할 수 있다.
