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‘노 다운’ 주택구입 ‘VA융자’ 관심 급증

2012-10-04 (목)

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▶ <미 재향군인회 보증>

■ 군인 관계자들에 제공되는 혜택

군관계자들에게 제공되는 주택구입 대출인 VA융자 신청건수가 해를 거듭할수록 늘고 있다. 일반 주택구입 대출을 받는 일이 여전히 어렵지만 VA융자의 가이드라인은 비교적 덜 까다로워 군인 대출자들의 관심이 빠르게 높아지는 추세다.

현역은 6개월 · 예비군 6년 복무 후 자격
모기지 보험 면제 · 크레딧 요구기준 낮아
페이먼트 곤란 땐 융자조정도 대신 협상

◇VA융자란?
VA는 미국 재향군인회격에 해당하는 ‘Veteran’s Affiars’의 약자로 군인회가 융자를 보증서기 때문에 VA융자로 부른다. VA는 직접 대출을 발급하지 않고 연방주택국(FHA), 프레디맥, 패니매 등의 국책 금융기관처럼 일반 은행이 발급한 대출을 보증한다. VA 측에 따르면 올해만 벌써 약 50만건의 VA융자가 보증됐는데 지난 한 해 동안 보증된 VA융자 건수를 이미 30%나 상회했다. 2008년 보증된 융자에 비해서는 3배나 급증한 수치다.

◇신청자격
VA 측에 따르면 VA융자 신청자격이 되는 인원은 약 2,200만명이다. 이들은 대부분 현역 군인, 참전군인, 예비군, 주방위군 소속 군인들로 국방의 의무를 수행하고 있거나 마친 군관계자들이다. 이들 군관계자들의 배우자도 VA융자 신청대상이 될 수 있는데 현역 임무수행 중 사망했거나 장애를 입게 된 군인의 배우자들이 대상이다.

현역 군인의 경우 입대 후 약 6개월이 지나야 VA융자를 신청할 수 있고 예비군이나 주방위군은 6년간의 의무를 수행해야 신청자격이 주어진다. 그러나 예비군이나 주방위군 소속 군인이 현역 임무에 소집될 경우 소집 후 181일만 지나면 VA융자를 신청할 수 있게 된다. 또 소속부대와 상관없이 전쟁에 참가하게 되면 참전 90일 후부터 신청자격이 발생한다.

이밖에도 2차 세계대전, 한국전쟁, 베트남전쟁 참전용사들도 VA융자를 신청할 수 있다. 만약 VA융자 신청자격이 있다고 판단돼 신청을 하려면 우선 확인서를 발급받아야 한다. VA융자의 자세한 신청자격과 확인서 발급은 VA 홈페이지 ‘www.va.gov’에서 확인할 수 있다.

◇VA융자 혜택
VA융자의 가장 큰 혜택 ‘노 다운페이먼트’다. 주택구입 때 가장 큰 부담인 다운페이먼트를 마련하지 않고도 주택구입 자금 전액을 대출 받을 수 있는 점이 가장 큰 혜택이다. 과거 성행하던 ‘노 다운페이먼트’ 시대가 사라진지 오래인 요즘에도 VA융자를 통해 주택자금 전액을 안전하게 대출받을 수 있다.

VA융자의 또 다른 장점은 모기지 보험 가입이 필요 없다는 것. 대개 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우나 FHA 융자의 경우 의무적으로 모기지 보험에 가입해야 하지만 VA 융자는 이같은 의무규정이 없다. 일반 융자를 통해 약 20만달러를 대출할 경우 모기지 보험료로 나가는 월 약 200달러를 절약할 수 있다.

◇수수료
VA 융자를 받으려면 일반 융자와 마찬가지로 수수료 비용을 지불해야 한다. VA융자 수수료는 ‘펀딩 피’(funding fee)로 불리며 수수료 비율은 대출금액과 대출 신청자 자격 등에 따라 조금씩 차이가 난다.

현역 군인이 다운페이먼트 납부 없이 융자를 받으려면 대출액의 2.15%를 수수료로 납부해야 한다. 만약 다운페이먼트 비율을 10%로 끌어올리면 융자 수수료는 대출액의 1.25%로 낮아진다. ‘노 다운페이먼’로 생애 두 번째 VA융자를 받을 경우 수수료는 대출액의 3.3%로 높아진다.

예비군이나 주방위군에게 적용되는 VA융자 수수료는 현역 군인보다 통상 약 0.25%포인트 정도 높다. 반면 ‘상이군인’ 혜택자가 VA융자를 신청할 경우 수수료는 면제된다.

◇가이드라인
VA 융자는 켄벤셔널 융자규정에 비해 유동적이고 기준도 떨 까다롭다. 대부분의 컨벤셔널 융자가 크레딧 점수 기준을 마련하고 있는 것과 달리 VA가 정해 놓은 크레딧 점수 기준은 없다. 다만 VA융자에 참여하는 렌더들이 자체적인 크레딧 점수 기준을 통해 대출자격을 심사하는데 최저점수는 약 620점 수준이다. 렌더에 따라 더 낮은 크레딧 점수를 적용해 주기도 하지만 이 경우 대개 높은 수수료를 동반하기 마련이다.

VA 융자도 일반 융자와 마찬가지로 대출 신청자의 부채 및 소득상황을 심사한다. 그러나 일반적으로 컨벤셔널 융자에 비해 기준이 낮고 유동적인 것으로 알려졌다. “VA융자 역시 자체심사 기준을 정해 놓고 있지만 ‘혜택’ 프로그램 성격이 강하기 때문에 대출자의 상황에 따라 유동적으로 발급되고 있다”는 것이 VA 측이 입장이다.

VA융자는 주거용 주택구입 때에만 대출이 가능하고 휴가용이나 투자용 주택구입 때에는 해당이 안 된다. 또 개인 파산이나 차압 후 1~2년 내에도 대출이 가능하다는 것이 큰 특징이다. VA융자의 최고 대출금은 카운티 별로 차이가 있지만 대부분 지역에서 약 41만7,000달러이며 고가주택의 경우 109만4,625달러까지도 대출이 가능하다.

◇철저한 사후관리
VA융자는 대출 후 대출금 납부에 어려움을 겪는 대출자에게 자문을 지원할 정도로 철저한 사후관리를 자랑한다.

VA 측은 연체 대출자들을 돕기 위한 전문 인력을 배치하고 대출자를 대신해 은행 측과 협상에 나서준다. 협상을 통해 융자 조정과 같은 해결책을 이끌어내 대출자의 주택이 압류되지 않도록 돕는다. VA 측은 지난해 페이먼트에 어려움을 겪는 약 7만3,000명의 대출자를 도와 차압을 방지한 바 있다.

<준 최 객원기자>