최근 부동산 시장 회복으로 인컴 프로퍼티에 대한 관심이 커지고 있다. 렌트 수입을 목적으로 부동산에 투자할 때는 관리로 인해 발생하는 비용 대비 손익을 철저히 따져봐 한다.
최근 부동산 경기가 살아나면서 아파트나 콘도, 주택을 구입해 임대수입을 버는‘렌탈 인컴 프로퍼티’(Rental Income Property)를 고려하는 사람들이 많다. LA처럼 유입 인구가 꾸준하고 렌트 수요가 높은 지역은 임대를 위한 부동산 투자 전망이 상대적으로 좋은 지역이다.
이자율이 낮은 은행에 여윳돈을 묶어두기 보다는 부동산에 투자해 렌트로 임대 수입을 올리는 자금 운용은 나쁘지 않은 방법으로 생각될 것이다. 하지만 아파트 및 콘도, 주택 임대를 매달 편리하게 자동으로 수입이 들어오는‘요술 지팡이’로 생각하면 큰 착각이다.
임대 수입을 올리기 위한 투자도 일반 투자나 다름없다. 철저하게 시장 조사를 하고 미리 관리 비용을 꼼꼼하게 따져봐야만 수입을 올릴 수 있다. 주택이나 콘도, 아파트를 임대하려면 거기에 들어가는 재산세와 보험, 관리비(HOA fee), 건물 관리에 들어가는 비용을 계산해 보고 순이익을 따져봐야 한다.
관리비 비율·재산세·보험 비용 등
꼼꼼히 따져 수익성 판단 내려야
수도·전기료 누가 낼 지도 중요
■ 임대 관리 비용 비율
일반적으로 임대 건물의 관리 비용 비율은 임대 수입의 35~80% 사이다. 예를 들어 매달 임대 수입으로 1,200달러가 들어오고 관리비로 450달러를 지출하면 주택 임대 관리 비용 비율 450/1,200으로 37.5%이다. 단독 주택이나 듀플렉스 주택의 경우 주택 임대 관리 비용 비율이 37.5~45%이면 양호하다. 즉 투자 가치가 있다는 뜻이다.
휴가용 주택은 임대할 경우 관리비가 더 들기 때문에 관리 비용 비율이 70~80%로 높은 편이다. 또 관리 비용 비율이 35% 이하라면 임대 수익이 매우 좋다고 생각할 수 있지만 사실은 관리비가 지나치게 낮기 때문에 관리 비용 계산을 잘못했을 가능성이 높다.
임대용 주택을 구입하기 전에는 관리 비용을 아주 작은 부분까지 세세하게 조사해 수익률을 따져 투자를 결정해야 한다.
■무시할 수 없는 잡다한 관리 비용
주택 임대 수입을 고려하는 경우에 많은 투자자들이 간과하는 부분이 이것저것 크고 작은 건물 유지비용이다. 일반적으로 잡다한 관리비용(Miscellaneous)은 임대 부동산 가치의 1%가 적당하다. 예를 들어 18만달러짜리 주택을 임대한다면 크고 작은 건물 유지 비용은 1년에 1,800달러(한달에 150달러)를 넘지 않는 것이 좋다.
주택을 투자용으로 구입해 렌트할 경우에 지붕과 페인트는 임대인이 아닌 건물주가 부담하는 것이 일반적이기 때문에 이에 대한 비용도 고려해야 한다. 콘도를 임대할 경우에는 HOA관리비가 적용되는 부분이 어디까지인지 따져보고 관리 비용을 계산해야 한다.
■보험
아파트나 주택, 콘도를 임대하기 전에 보험 에이전트와 함께 임대할 부동산의 내부와 외부를 점검하며 정확하게 보험이 커버하는 부분이 어디까지이고 보험료가 얼마인지 사전에 점검해야 한다. 지진과 홍수 등 자연재해 커버 부분도 반드시 파악해야 한다.
■재산세
투자를 위해 주택이나 콘도를 구입해 렌트해도 재산세는 소유주가 납부하기 때문에 재산세가 얼마인지 파악해 비용으로 처리하고 손익 계산을 따져봐야 한다. 특히 캘리포니아에서는 주민발의안 13에 따라 투자나 거주 등 구입 목적에 관계없이 주택이나 콘도를 사면 구입가격에 비례해 재산세가 오르기 때문에 그 부분을 정확히 확인해야 한다.
■콘도 관리비(HOA fees)
최근 콘도를 투자 목적으로 구입해 렌트하는 경우가 많은데 여기서 ‘복병’이 콘도 관리비다. 현재 콘도 관리비도 중요하지만 콘도 측이 몇 년에 한번씩 얼마나 관리비를 인상했는지도 조사해서 앞으로 관리비가 인상될 가능성에 대비해야 한다. 또 콘도 내부 시설을 둘러보거나 콘도 측에 문의해 미래에 계획된 공사나 관리 변화 가능성이 있는지 알아보는 것이 좋다.
■관리인력
다수의 유닛이 있는 아파트 건물을 구입한다면 건물주가 직접 관리할 것인지 매니저를 고용해서 관리를 맡길 것인지 결정해야 한다.
부동산 관리 전문 회사에 관리를 위탁할 경우, 일반적으로 렌트의 6~8%를 관리 비용으로 요구한다. 또 아파트 임대가 만료될 경우 다음 입주자를 찾을 때까지 렌트를 받지 못하는 상황에도 대비해야 한다. 관리회사가 다음 입주자를 찾는 서비스를 제공한다면 이에 대한 비용이 얼마인지도 사전에 확인해야 한다.
■별도의 관리 비용
주택을 임대할 경우에는 정원 관리와 전기세, 수도세, 가스, 쓰레기 수거비, 해충 처리 등 관리 비용을 누가 부담할 것인지 정확히 결정하고 건물주가 부담하는 범위를 명확하게 해야 한다. 각종 공과금을 주인이 부담하는 경우에는 임대인들이 전기나 물을 필요 이상 사용하는 경우가 많다는 점도 고려해야 한다.
