곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
여름도 막바지에 이른 것 같다. 무더위가 한풀 꺾이고 아침, 저녁으로 선선해졌다. 그리고 곧 백투스쿨을 해야 되니 점점 분주해지는 것 같다. 요즘은 클로징이 가장 많을 때다 주택 구입은 항상 백투스쿨에 맞춰 클로징이 몰린다. 그리고 올해 꾸준히 유지해 온 재융자 클로징도 만만치 않다. 이번 시간은 Mortgage Rate와 융자시 발생되는 Point, APR(Annual Percentage Rate)의 상관 관계에 대해서 자세히 알아보자.
1. Mortgage Rate
일반적으로 고객들이 인식하고 있는 이자를 말한다. 이것은 클로징시 융자를 얻은 금액을 몇 %의 이자로 몇 년 상환으로 얻었다는 융자 약정서인 Mortgage Note에 기록이 되는 이자를 말한다. 30년 상환이나 15년 상환으로 고정모기지(Fixed Mortgage)를 얻게 되면 당연히 이자는 고정이 되고 변동인 ARM(Adjustable Rate Mortgage)을 얻었다고 하면 이자가 초기 몇 년 까지는 고정이고 그 다음부터는 변동이 되는 것을 말한다.
2. 포인트(Point)
융자를 한번쯤 해본 고객은 포인트가 뭔지 대충은 안다. 그래서 항상 원하는 게 노포인트로 융자를 해달라고 요청을 한다. 그럼 포인트란 무엇인가? 포인트는 융자시 클로징 때 발생하는 비용을 말하는데 1포인트라고 하면 융자금액의 1%를 말한다. 즉 30만달러의 1포인트는 3,000달러를 말하는 것이다. 포인트는 내는 것과 받는 것으로 나누어지는데 포인트를 지불하는 것은 이해를 하시는데 포인트 크레딧을 받는 것에 대해 잘 모르는 고객이 많다. 말 그대로 클로징 때 은행으로부터 해당 포인트의 금액만큼 크레딧을 받는 것이다. 즉 30만달러 융자를 3.5%, 30년 고정에 0.5포인트 크레딧을 받는다면 융자시 은행으로부터 융자 금액의 0.5포인트에 해당하는 1,500달러를 크레딧으로 받는 것을 말한다.
이해하지 쉽게 몇 가지 예를 들어 보자. 똑같은 금액의 융자를 같은 다운페이먼트로 융자를 하는 두 고객이 있는데 한 명은 크레딧 점수가 750점이고 한명은 680점일 경우 크레딧이 낮은 고객이 포인트를 지불 하게 되고 반대로 좋은 크레딧인데 다운페이먼트까지 40% 이상인 고객일 경우 은행은 우량 고객으로 간주하고 일정 포인트를 크레딧으로 고객에게 준다. 참고로 은행마다 조금은 차이가 있지만 최근에 들어 페니매와 프레디맥에서 크레딧 점수와 다운페이먼트 정도에 따라 아주 세부적으로 포인트를 나누어 놓아 고객들에 차등 적용하고 있다. 심지어 크레딧 점수 1점에 따로 몇 천달러씩 더 지불해야 되는 경우도 발생한다.
또한 기본 조건에서 2패밀리 이상을 구입할 때에도 포인트가 붙여지고 물론 투자용으로 구입하는 주택에 대해서도 포인트가 붙여진다. 반면 기본적인 락인이 60일인데 락인을 하지 않고 기다렸다. 클로징 즈음에 락인을 할 경우 단기간 락인으로 포인트 크레딧을 받는다. 또한 주택 구입을 장려하기 위해서 필자의 은행의 경우 구입하는 모든 고객들 중 페니매와 프레디멕의 융자에 대해서는 무려 1.25포인트를 크레딧으로 제공하고 있다. 40만달러 융자의 1.25포인트 크레딧은 무려 5,000달러나 된다. 그래서 받은 크레딧이 많다면 이것으로 클로징 비용으로 받을 수도 있고 더 낮은 이자로 받을 수 있다. 반대로 지불해야 될 크레딧이 많으면 클로징시 지불을 하던지 아나면 발생된 포인트만큼 이자를 높여서 클로징 할 수 있다.
3. APR(Annual Percentage Rate)
Rate은 쉽게 이해가 되는데 포인트가 적용이 되면 고객들은 머리가 좀 복잡해지게 된다. 이때 정부에서는 고객들이 좀 편하게 모기지 이자를 비교할 수 있도록 만들어 놓은 게 APR이라는 것이다. 즉 APR은 고객이 얻은 Rate으로 융자를 얻을시 총 상환 기간 동안 발생되는 총 이자 금액에 고객이 포인트를 구입할 경우 그 포인트 비용과 또한 클로징 때 발생하는 비용 중 각종 은행 비용 등을 전부 더한 금액을 다시 상환기간으로 나누어 이자를 산출해서 APR를 만들어 낸다. 그러니 고정 모기지 이자를 얻은 고객은 무조건 적용되는 모기지 Rate보다 APR이 조금 높다.
또한 이 APR은 융자 신청한 다음으로부터 한 3일 정도에 TIL(Truth In Lending)로 고객들에게 알려주게 되어 있다. 그래서 간혹 모기지를 좀 안다고 하는 고객들은 꼭 APR를 물어본다. 그럼 과연 APR이 낮은 것이 가장 유리한 조건의 모기지의 기준이 될까? 필자는 그렇게 생각하지 않는다. Rate 포인트 APR 이런 것보다 본인의 상황을 더 이해를 해서 융자를 얻는 것이 더 중요하다.
4.Rate, 포인트와APR의 상관 관계
Rate,포인트 그리고 APR의 상관 관계를 보자
Rate Point APR
4.125 -1.625 4.218%
4.000 -1.125 4.092%
3.875 -0.375 3.966%
3.750 0.000 3.840%
3.625 0.500 3.755%
3.500 1.000 3.670%
3.375 1.875 3.616%
상기 이자표를 기준으로 어떤 고객이 크레딧 점수, 다운 정도, 주택 구입 등 모든 조건을 적용해 계산해 보니 1포인트 크레딧을 고객이 은행으로부터 받는 것으로 되었다고 하면 이 고객은 3.5%로 노포인트 융자를 하거나 또는 3.75%로 하며 1포인트를 크레딧을 받고 클로징이 가능하다. 반대로 모든 포인트를 계산해서 0.375 포인트를 지불해야 된다면 상기표를 기준으로 하면 이 고객은 포인트를 내지 않고 이자를 높여 3.875%로 융자를 얻던지 아니면 3.75%로 하고 비용.375포인트를 지불하는 방법이 있다. 그리고 APR은 이자와 포인트를 관계를 30년 상환으로 적용해서 표시를 해 놓는다.
사실 대부분 고객이 30년 동안 한 번도 바꾸지 않고 지내는 경우가 없으므로 필자의 견해는 APR보다 이자나 포인트를 더 신경 쓰는 것이 현명하다고 본다. 즉 주택 구입시 클로징 비용이 부족하거나 또는 재용자시 클로징 비용을 내는 게 아까우면 이자를 좀 높여 많은 크레딧으로 클로징 비용을 충당을 하면 되고 반대로 클로징 비용을 좀더 지불 하더라도 이자를 낮춰 장기 모기지 페이먼트의 부담을 덜기 위하는 고객일 경우 포인트를 내고 낮은 이자를 원하는 것이다.
낮은 APR를 고집하면 초기 클로징 비용만 많이 들어가는 것이다. 낮은 APR은 15년이나 30년 상환을 전부 마쳤을 때 비로소 그만큼 혜택을 보는 것이다. 어떻게 보면 APR이란 것을 어설프게 이해하면 독이 될 수도 있는 경우도 있다.
이처럼 고객은 자기에게 맞는 모기지 Rate 포인트 APR를 얻는 것이 필요하다.
즉 본인이 처한 위치를 잘 이해하면 현명한 융자가 가능하다. 그리고 포인트 주고 받은 낮은 이자를 자랑하거나 클로징 비용을 안내고 높은 이자를 받았다고 불평할 문제는 아니다.
