신현근(Simon S. Capital 대표)
부동산 계약이 확정적인 효력을 갖기 위해서 충족되어야 할 조건 중에서 가장 많이 볼 수 있고 중요한 것이 매수인이 모기지 승인서를 받는 조건이다. 여기에서는 뉴욕주 변호사 협회와 뉴욕시 변호사 협회가 제정한 표준 주택 매매 계약서(Residential Contract of Sale) 양식 8조에 규정된 내용을 중심으로 모기지 승인서 취득 조건(Mortgage Commitment Contingency)에 대하여 살펴본다.
1. 모기지 승인서 취득 조건의 의의
주택 매매 계약은 매수인이 당사자간에 약정하는 기간 안에 특정한 조건의 모기지 승인서(Mortgage Commitment)를 융자 기관(Institutional Lender)으로부터 받는 것을 조건으로 한다. 이 조건은 보통의 경우에 매수인이 계약을 체결한 후에 필요한 금융을 적기에 구할 수 없는 경우에 계약금을 돌려받음으로써 손실을 입지 않고 매매 계약 관계로 부터 벗어날 수 있는 탈출 조항으로 작용한다. 매도인 중심의 시장에서는 이러한 조건이 없는 계약이 체결되는 경우를 볼 수 있으나, 이때에는 매수인이 큰 위험을 부담하게 된다. 활황기에 맨해튼의 고급 신축 콘도 거래 등에서 많이 활용되었으나, 요즈음 들어 모기지 시장이 어려워지면서 그 위험이 얼마나 큰지를 매수인들이 체감하고 있다.
2. 적격 모기지 승인서
표준 양식은 매수인이나 매수인의 변호사가 완전하게 서명된 계약서를 받은 날로부터 당사자가 정하는 기간 안에 모기지 승인서를 받도록 당사자의 합의로 채워 넣을 공백을 남겨 두었다. 주택 매매 실무상 보통 45일 또는 30일로 이 기간을 정한다. 이러한 날짜의 마지막 날을 승인서 기일(Commitment Date)이라고 부른다.표준 양식은 모기지 금액과 최단 모기지 기간을 공백으로 남겨두었다. 모기지 금액의 결정은 보통 다운페이먼트를 제외한 금액으로 결정하며 모기지 기간은 보통 최소 30년 또는 15년으로 정한다.
모기지는 융자 기관(Institutional Lender)이 제공하는 정부의 보증이나 보험이 필요하지 않은 일반적인 민간 모기지를 말하며 시장 이자율이 적용되는 고정이나 변동 모기지로서 일반적으로 통용되는 승인 조항에 따른 것이면 된다.
승인서에 매수인이 현재 거주하고 있는 주택을 팔아야 한다는 조건, 기존의 일정한 채무를 상환해야한다는 조건, 매수인의 재무 상태에 심각한 변화가 있어서는 안 된다는 조건이나 기타 일반적인 조건이 붙어있는 경우에는, 이 조건이 갖추어지지 않는 경우의 위험을 매수인이 부담한다. 즉 이러한 승인 조건이 붙은 승인서는 적격 승인서로 간주된다.
다만 융자 기관이 주택 감정서를 승인하는 것을 조건으로 하는 모기지 승인서는 실제로 감정서에 대한 승인이 이루어질 때까지는 적격 승인서로 볼 수 없다. 그러므로 승인서 기일(Commitment Date)까지 감정서에 대한 승인이 이루어지지 않으면 매수인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다.일단 적격 모기지 승인서가 발급되면 모기지 승인서 조건은 갖추어지며 어떠한 이유에서거나 융자 기관이 추후에 융자를 제공하지 못하거나 자금 제공을 거절하는 경우에도 매수인은 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다.
3. 매수인의 의무
매수인은 모기지 신청과 관련하여 다음에 정하는 의무를 다해야 한다.
(1) 하나의 융자 기관이나 본인의 선택에 따라 복수의 융자 기관에 신속하게 융자를 신청하고,
(2) 본인과 본인의 가족에 대한 정확하고 완벽한 자료를 제공하고
(3) 신청서나 융자와 관련한 수수료, 포인트 또는 부담금 등 모든 비용을 납부하고
(4) 부지런히 이러한 융자 신청을 추진하고
(5) 융자 기관과 선의를 가지고 이러한 승인서를 얻기 위하여 협력하여야 한다.
매수인은 적격 모기지 승인서를 받으면 이를 승낙하여야 하며 이 승인서가 요구하는 모든 조건을 갖추어야 한다. 또한 매수인은 융자 기관으로 부터 받은 승인서의 사본을 신속하게 매도인에게 제공할 의무가 있다.
4. 거절 통지서를 받은 경우
매수인이 모기지 신청을 접수한 모든 융자 기관으로부터 승인서 기일 이전에 융자 거절 통지서를 받은 경우에는 매수인이 거절 통지서를 첨부하여 계약의 해제 통지를 할 수 있다. 다만 매수인이 이러한 보호를 받기 위해서는 위에서 설명한 매수인의 의무를 성실히 수행했어야 한다.
5. 매수인이 통지를 받지 못한 경우
매수인이 승인서 기일 이전에 융자 기관으로 부터 서면 승인서를 받지 못한 경우에는 승인서 기일 이후 5영업일 이내에 매도인에게 통지함으로써 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에는 매수인이 매도인에게 신청서를 접수했던 융자 기관의 이름과 주소를 통지서 내용에 포함해야 한다. 이때에도 매수인이 이러한 보호를 받기 위해서는 위에서 설명한 매수인의 의무를 성실히 수행했어야 한다.
매수인이 정해진 기간 이내에 계약 해제 통지를 하지 않거나, 부적격 모기지 승인서를 승락한 경우에는 매수인이 계약 해제권을 포기한 것으로 간주된다.
6. 매도인이 계약을 해제할 수 있는 경우
매도인이 승인서 기일 이전에 매수인이 승락한 융자 승인서 사본을 받지 못한 경우에는 매도인이 승인서 기일 이후 5영업일 이내에 매수인에게 통지함으로써 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에 매수인이 승인서 기일 이후 10영업일 이내에 모기지 승인서 사본을 매도인에게 제출하지 않으면 계약 해제의 효력이 발생한다. 계약의 효력이 불확실한 상태에 장기간 방치되는 경우에 매도인을 보호하기 위한 규정이다.
7. 계약 자유의 원칙
위에서 표준 계약 조항을 중심으로 모기지 승인서 조건을 살펴보았으나 계약 실무에서는 이 내용의 일부나 전부를 수정하거나 아예 이러한 표준 계약 양식을 사용하지 않을 수도 있으므로 매수인과 매도인은 이 조건을 잘 파악하여 예기치 않은 손해를 입지 않도록 유의해야 할 것이다.
