한주희 (부동산 컨설턴트)
최근(4월3일) 서울경제신문은 매우 시사성이 강한 부동산기사를 실었다.
국내 부동산 전문가들 대상으로 한 ‘부동산 시장 진단 및 전망’의 앙케이트에서 ‘44%가 지금의 집값은 바닥에 근접했다’라고 답했고, 12%는 ‘지금이 바닥이다!’라고 응답했다. 응답자 전체 50명 중에서 단 1명이 현재의 주택시장은 최악의 침체기를 벗어나 금년 말 경에는 본격적인 상승시기에 접어들 것이라는 장밋빛 전망을 내놓아 주목되는 평가를 했다.
‘경제협력개발기구(OECD)’에서는 작년 3월 한국 부동산 시장에 대한 보고서를 발표했었다. ‘2008년 미국발 서브프라임 국제 금융시장 위기에는 소폭의 집값 상승이 있었으나, 그 상승의 흐름은 안정적이지 못하며, 2012년에 집값이 최악의 저점을 기록한 뒤 오를 것이다’라는 견해에 동의를 하지 않았다. OECD는 한국 부동산 시장의 저점 통과는 2013년 이후에나 가능할 것이라는 비관적 전망을 내놓은 것이다.
사실 부동산 가격의 전망은 매우 근접할 만한 답변을 보유한 전문가나 기관은 존재하지 못한다. 특히 ‘어느 시기에 지금의 현상에서 벗어날 것인가?’ 아니면 ‘이 같은 현재의 상황이 꺾일 것인가?’ 아니면 ‘좋아질 것인가?’ 라는 정확한 시점을 예측하는 것은 불가능하다. 그때 가봐야 그 상황에 닥쳐봐야 국가나 전문가나 ‘아하! 그렇구나!’ 라고 수긍하는 것이다. 다만 이러한 현재의 상황에 비추어 매우 강력한 예측력은 존재한다.
부동산 호황이 있다면 반드시 불황기는 오는것처럼 대체적인 상황 예측은 물론, 이러한 원인이 존재하기에 이점을 미리 대비해야 한다. 그렇지 않으면 우리의 즐거움은 반드시 통곡으로 변할 것이라는 환경에 대한 예측이 가능한 것이 그나마 다행일 것이다.
미국의 부동산 시장이나, 한국의 부동산시장이나 지금은 대단히 어려운 상황이다. 그러나 반드시 부동산 시장의 변화는 일어날 것이다. 그러한 상황 변화 앞에서는 투자에 대한 직관력과 선택만이 존재할 것이다. 그 선택의 시기조절에 우리는 답답해하고 있을 뿐이다. 팔자가 감히 예견한다면, 한국의 부동산시장은 2014년 초에 가서야 어느 정도 가시적 성장 시기에 접어들 것으로 본다.
근거로는 2012년 대통령선거에서 새 집권자가 선출되고 새로운 정부가 취임하는 시기인 내년 1분기면 새 정부의 집권프로그램의 우선순위와 정책마련 및 법률정비를 거치게 된다. 그러한 과정을 거쳐 그때의 사정과 미래의 공약 이행 등을 준비하고 시행에 옮긴다면 정책의 기틀은 2013년 말에 어느 정도 모양새를 갖출 것이다. 그렇기에 부동산에 따르는 정책적 대안 제시와 시행도 그 시기와 맞물릴 것이다.
현재의 주택가격하락은 궁극적으로 수요와 공급이 균형을 맞추는 시점과 정부의 금융정책 또는 금리의 상승조종, 개인부채의 과다 발생 등의 근원적 이유가 있는 것이다. 이 같은 주택경기의 발을 묶어놓는 요소들이 점진적으로 조정되어지는 시간이 다소 1~2년 정도는 되어야 할 것이다. 그와 맥을 같이 하면서 부동산 가격의 변동시기도 이루어질 것으로 보는 것이다. 다만 여기에는 유럽발 2, 3차의 위기국면이 존재하지 않아야 하고 선진국 시장의 금융시장안정
이 지속되거나 국제시장의 성장 및 안정기조가 지켜져야 한다는 대체적 기본조건이 만들어져야한다는 가정을 놓고 판단한 것이다.
분명한 것은 집값 상승기가 도래한다 해도 과거처럼 부동산을 통한 이익추구를 목적으로 하는 투자자는 과거보다 많지는 않을 것이라 본다. 그렇다면 아무리 집값상승기가 온다 해도 과거의 한국 부동산시장의 묻지마식 투자시장은 존재하기에는 어려운 것이라는 점은 강조하고 싶다. 우리는 부동산 불황기에 서 있다. 개인의 사정에 따라 손해를 보더라도 팔 것인지 계속보유하다 집값 상승기에 팔 것인지는 매우 신중한 판단을 요구하는 시대에 있다.
