모기지 이야기/ 이 수입으로 융자 받을 수 있나요?
2012-03-24 (토)
곽동현
주택시장을 감지하는 잣대 중 중요한 사항이 모기지 전체 연체율(Mortgage Delinquent)과 주택 차압율(Foreclosure)인데 최근 90일 기준 연체율이 지속적으로 줄어들고 있으며 주택 차압율 또한 감소세를 보이고 있다. 즉 주택가격 하락이 바닥을 보이는 반가운 현상들이 나타나고 있다. 조금 아쉬운 소식은 4%미만까지 내려갔던 30년 고정모기지 이자는 실업률 감소와 주식경기의
호조로 소폭 상승한 상태이다. 하지만 아직 충분히 낮은 이자이니 더 낮은 이자를 기대하고 재융자를 기다린다면 서두를 필요가 있을 것 같다.
이번 시간에는 최근 융자에 있어서 가장 중요한 요소를 차지하고 있는 DTI(Debt to Income Ratio)에 대해서 자세히 알아보자. 필자가 DTI에 대해선 여러번 언급을 해왔다. 하지만 일선에서 융자 상담을 하다보면 아직 잘 홍보가 되지 않은 것 같아 가급적 자주 다루어 모두가 쉽게 이해하고 융자를 얻는데 도움을 드리고자 한다.간혹 자영업을 하시는 고객들로부터 자주 문의를 받는 것이 이번에 세금 보고를 얼마를 하면 집을 구입할 수 있냐는 것이다. 참 난처한 질문이다. 세금을 얼마를 보고 했는데 어느 정도 융자를 받을 수 있냐고 물어오면 쉽게 답을 전할 수 있다.
하지만 얼마의 융자가 필요한데 지금 세금 보고를 얼마로 보고를 해야 되냐고 묻는다면 세금 보고를 융자 할 수 있는 금액만큼 맞추겠다는 이야기 인데, 이것부터가 좀 문제가 있다. 세금은 수익을 내는 만큼 정확히 보고 하는
것이 맞고 그 보고된 금액이 충분하면 원하는 주택을 구입하는 것은 문제가 없을 것이다. 문제는 세금을 줄여서 보고를 하니 원하는 주택을 구입하기가 어려운 것이다. 안타까운 사실인데 한편으론 이젠 세금보고가 제대로 되어야 주택장만을 할 수 있다는 인식이 되어서 다행이기도 하다.
수년간 필자는 융자를 해오면서 미국식 세금 보고와 우리식 세금 보고의 차이를 발견할 수 있었다. 물론 전부 그런 것은 아니겠지만 일반적으로 미국식 세금 보고 특히 필자가 진행한 몇몇 유대인들의 융자를 들어보면, 그들은 철저히 세금보고를 했다. 그들이 현재하고 있는 비즈니스에 비해 좀 지나칠 정도의 수입이 보고가 되었다. 그런데 중요한 것은 그 보고된 세금으로 비슷한 또 다른 비즈니스를 은행 융자로 새로 오픈을 할 수가 있었다. 기존에 하는 비즈니스에서 충분한 수입을 내고 있으니 그것을 기준으로 새로 시작하는 동종업도 작은 투자로 보고 은행에서 융자를 해 주었다.
하지만 우리식 세금 보고는 이와 정반대다. 현금 비즈니스를 하는 분들은 어떻게 해서든지 세금을 줄여서 보고를 하는 것 같다. 융자를 하려고 서류를 보면 서류상 보고된 수입으로 어떻게 살아갈 수 있을지 의문이지만 몰고 다니시는 차종을 보면 전혀 그렇지가 않다. 이것은 좋은 차를 타지 말라는 말이 아니다. 그렇다 보니 어느 정도 비즈니스가 잘돼서 하나 더 오픈하려고 하더라도 은행에 융자를 받을 자격이 안 되니 전부 캐시가 아니면 어렵다.
주택 구입에 있어서 한인이 선호하는 깨끗하고 좋은 환경의 좋은 학군에 위치한 주택은 그에 상응하는 세금을 보고가 되어야 한다.그럼 자신의 수입으로 얼마까지 융자를 받을 수 있는지 알아보자. 앞서 DTI를 이야기했는데 주택구입을 위해서는 적정 DTI가 45%다. 즉 수입대비 월 지출이 45%를 넘지 않아야 된다는 것이다. 그럼 수입과 지출을 어떻게 은행에서 구분하는지 알 필요가 있다.
*수입
수입은 월수입 평균을 말하는데 크게 직장인(W2)과 자영업(Self-Employed)자로 나누는데 첫번째로 직장인은 매월 받는 기본 급여가 수입이 될 수 있다. 그리고 만약 오버타임이나 보너스가 추가로 있다면 은행에서는 2년 평균을 계산해서 수입으로 간주해준다. 만약 보너스 받은 것이 1년뿐이라면 보너스 수입은 추가되기 어렵고 반면에 기본 급여가 지난달부터 올랐다면 그 오른 기본 급여 만큼 수입으로 간주가 된다.
즉 급여 생활자 중에서 현재 받는 급여와 아울러 여러 명목을 회사로부터 캐시로 따로 받고 있다면 융자 얻을 몇 개월 즈음부터 회사와 회사의 회계사와 상의하고 받는 현금을 기본급여로 환산해서 받을 수 있다면 융자에 도움이 될 것이다. 두 번째 자영업자들의 경우인데 한인들의 자영업은 대부분 세탁소, 델리, 네일가게 리쿼스토어 등이다.
자영업의 규모에 따라 다양한 방법으로 세금 보고를 할 수 있는데 그 방법은 개인 세금 보고인 1040 Form 속에 비즈니스를 같이 세금 보고(Schedule C)하는 방법과 비즈니스를 따로 분리해서 세금 보고를 하는 S Corporation인 1120S로 하거나 C-Corporation인 1120로 세금보고 하는 방법 등 다양하다. 자영업은 그 세금 보고에 따라 계산하는 방법이 약간씩 차이가 있는데 자영업은 기본적 개인세금 보고인 1040Form 의 수입에, Schedule C, 1120나 1120S에서 몇 가지 항목이 수입이 되거나 지출이 될 수가 있다.
간혹 같은 수입이라도 세금 보고를 어떻게 계산해서 표기 하느냐에 따라서 수입이 달라지는 경우가 있다. 한가지 염두할 것은 회계사가 보는 수입과 은행에서 보는 수입이 명목상 부분에서 차이가 있을 수 있다. 그러니 주택을 구입을 희망하면 자영업자들은 필히 융자 전문가에게 세금보고의 자문을 구할 필요가 있다.
*지출
수입을 늘이지 못할 경우 DTI를 줄이는 방법 중 하나는 지출을 줄이는 방법이다. 지출을 줄이는 방법을 알기 위해선 우선 융자를 얻을 경우 은행에서 이야기 하는 지출이 어떤 것이 포함이 되는지 숙지할 필요가 있다. 간혹 고객들 중에서 크레딧을 점검하자고 하면 본인 크레딧 점수는 충분히 좋기 때문에 걱정 할 필요가 없다는 분이 계신데, 요즘은 크레딧 점검은 점수를 보기 위해서라기보다 현재 크레딧 상 지출이 얼마로 나가고 있는가를 확인하기 위함이 더 크다. 그 만큼 본인의 지출을 잘 파악해야 한다.
은행에서 가장 기본적인 지출로 간주하는 것은 융자를 얻었을 경우 발생하는 원금, 이자, 세금 그리고 보험료이다 은행에서 이것을 간략히 PITI(Principal, Interest, Taxes and Insurance)라고 한다. 여기에 콘도나 코압일 경우 관리비가 포함이 된다. 그리고 나머지 지출은 크레딧 리포트 상 나오는 최저 월페이먼트만 포함이 된다. 즉 전화요금이나 각종 유틸리티로 지불되는 비용 등 크레딧 카드에 올라와 있지 않는 비용 등은 융자시 지출에서 제외된다. 크레딧 리포트를 보면 지출 중 가장 큰 요인을 차지하는 것이 자동차 페이먼트와 학자금 융자 그리고 크레딧 카드 등이다.
자동차는 만약 회사가 지불하고 있다고 하면 회사에서 지불하는 12달 증빙 자료가 있으면 지출에서 제외되고 본인이 내는 차량이라고 하더라도 페이먼트가 10달 미만 남아있을 경우에도 지출에서 제외시켜준다. 하지만 리스를 하는 경우에는 1달 미만 남았더라도 지출에서 제외되지 않는다. 그러니 리스를 하고 있다면 융자 부분에서 상당히 불리하다고 할 수 있겠다. 만약 차량으로 월 800달러를 리스로 지불하고 있다고 하면 이 800달러는 연간 수입의 2만달러 이상을 갉아 먹는다. 실로 엄청나다. 그러니 고급차를 리스로 타고 다닌다면 수입이 상당해야 될 것이다.
이처럼 본인의 수입과 지출을 정확히 계산해낼 수 있다면 현재 상태에서 가능한 융자 금액이 나온다. 그리고 주택 구입을 희망한다면 현재 상태에서 구입가능한 주택 가격이 나오는 것이다. 혹시 DTI가 조금 높다고 하면 어떻게 어떤 식으로 내릴 수 있을지 융자전문가와 미리 상담해둘 필요가 있다.
