세계는 금융이 이끈다! 그 금융의 바탕에는 부동산이 있다! 이것이 전 지구상의 모든 나라의 경제의 지표이고 보편타당한 원칙이다. 돈을 어떻게 잘 굴릴 수 있는가? 그 이익을 어느 상품, 어떠한 경제활동을 통해 이루어지는가? 이것이 자본이고 경제이고, 목표인 것이다. 그중에서 눈에 보일 듯 가시적 경제활동의 상품으론 단연코 부동산이다. 그 ‘부동산’이 흔들리고 있다. 역설적으로, 부동산에 자본이 집중해서 투자되다보니 금융상품의 대부분은 부동산 파생력에 의지한 상품으로 급속히 진입하게 되었다. 따라서 부동산에는 버블(거품)이 형성되면서 국제자본이 흐름을 못 찾아 이곳에서 빼서 저쪽으로, 저쪽에서 이쪽으로, 그러다 괴멸되기 일보직전까지 오게 된 것이 아닐까?

지금 미국의 부동산을 바탕으로 둔 금융계는 과거 비우량 부동산 담보대출(서브프라임모기지) 사태이후, MBS(주택담보 증권) 등의 발행으로 금융계경영을 이끌어왔으나 이제는 유럽식 ‘커버스 본드’상품 출시를 위한 법률제정을 적극 검토하고 있다. 과거부동산 담보채권은 은행의 B/S(대차대조표)에 남아 있지 않아 은행의 직접적 책임을 피해간 측면이 강했으나, ‘커버스 본드’는 반드시 발행은행의 장부에 남겨둠으로서 고객의 피해를 입증시키는 책임을 지도록 하여 투자에 대한 안전성을 보장하는 채권인 것으로서, 현재 미국 부동산시장의 침체를 벗어나서 성장력을 되찾을 기회를 갖게 될 것으로 평가받고 있다.

따라서 미국의 향후 부동산경제는 반드시 성장할 것으로 확신하고 있으며, 부동산이 금융 상품의 기본성격에서 변하지 않는 한 서브프라임 사태이후 주택보급률이 거의 없었던 점을 주목한다면 공금을 늘려야할 것이다. 그렇게 된다면 부동산 경제는 가파르게 회복할 것이다. 그러나 무조건 미국부동산경제가 살아난다는 전망하에 부동산의 보유에만 신경을 써야할 것은 철저히 조심해야 할 것이다. ‘반드시 수익이 투자대비 어느 정도 있을 것인가?’ 라는 아주 기초적인 판단 하에 다가올 부동산 경기 훈풍에 대비해야할 것이다.

한국의 부동산시장은 좀 더 근원적인 복잡성이 있다. 단기적으론 주택의 보급이 계속 이어져야 하겠지만 과거처럼 무조건 집을 짓는 것이 능사가 아닌, 세대 수의 변화에 따라야 할 것이다. 현재 한국은 인구가 줄고, 노인세대가 늘어나고, 1인 가구 수가 증가하고 있다는 점에 주목 할 필요가 있다. 집의 크기보다 집으로서의 안락감과 효율성을 수요자는 원하는 것으로 패러다임이 바뀌고 있는 것이다. 한국정부는 늦었지만 이러한 부동산의 환경이 매우 빠르게 변하고 있음을 인지하여, 정부정책으로 이러한 주택공급정책을 선도하고 권장하고 진행하고 있다.

그렇기에 부동산 투자자는 수익을 최대로 보장받을 임대주택에 대한 관심이 필요한 시점이고, 특히 1인 가구를 원하는 계층과 눈높이를 맞추어야 할 것이다. 그와 더불어 노인요양시설에 포함되는 부동산 상품도 지금부터 매우 주목되는 시장이기에 이런 부분도 놓쳐서는 안될 것이다. 더구나 이러한 상품들은 수익이 나게 된다면 부동산 상품자체에 대한 가격도 대폭 높아질 것은 틀림없는 사실이다. 부동산은 ‘UP&DOWN’이 분명 존재한다. 세계 모든 나라의 부동산도 그렇다. 그렇지만 이제는 미국과 한국의 부동산시장은 상승기에 접어들 것이라 확신을 가져도 될 것이다.

한주희 부동산 컨설턴트