■ LA카운티
물류·관광업 분야 고용증가 기대
공실률 3%대, 임대료는 큰폭 상승

■ 오렌지 카운티
신규물량 2,400유닛 무난히 소화 예상

■ 리버사이드-샌버나디노
대규모 병원 신축으로 수요 크게 늘 듯아파트


올해 남가주 아파트 시장 전망이 매우 밝다. 부동산 시장의 전반적인 침체에도 불구하고 최근 뚜렷한 성장세를 유지해 온 아파트 시장이 올해도 강한 성장세를 보일 전망이다.

아파트 임대 수요 증가로 지난해에 이어 임대료 상승 및 공실률 하락세를 유지하는 한편 아파트 투자자들의 매입 활동도 큰 폭을 증가할 것으로 전망된다. 상업용 부동산 중개업체 마커스 앤 밀리첩이 최근 발표한 2012년 아파트 시장 전망 보고서를 분석한다.


◇ 전국
지난해 극심한 경기 침체를 보였지만 아파트 시장은 전국적으로 강세를 나타냈다. 여름철 각종 경기부진 발표에도 불구하고 아파트 시장은 오히려 뚜렷한 성장세를 보였다. 공실률이 기록적으로 하락하며 빈 아파트 유닛들이 하나씩 채워져 가는 동시에 임대료는 꾸준한 상승세를 기록했다.

주택시장 침체로 아파트를 찾는 임대 수요가 급증한 반면 신규 공급되는 아파트의 물량이 거의 바닥수준이었던 점이 아파트 시장의 강한 회복세를 이끌었다. 여기에 아파트 임대 수요 주 연령층인 20~34세층 중 약 70%가 지난해 일자리를 찾는데 성공한 것으로 나타나 올해 아파트 임대 수요를 탄탄히 뒷받침 해줄 전망이다.

지난해 평균 약 5.4%로 기록적인 낮은 수준을 보였던 전국 아파트 공실률은 올해 말 약 5%로 추가 하락할 것으로 마커스측은 전망했다. 이에 따라 실질 임대료는 지난해보다 약 4.8% 상승할 것으로 관측된다.

지난해 건물주가 임대시장에 내놓은 임대료와 건물주와 세입자 간 실제로 체결되는 실질 임대료는 전년보다 각각 2.8%, 4% 상승한 1,061달러와 995달러였던 것으로 집계됐다. 마커스 측은 업체 조사대상인 전국 44개 대도시 지역에서 모두 실질 임대료가 상승세를 나타낼 것으로 내다봤다.

아파트 건축 경기에 대한 전망도 매우 밝다. 지난해 신규 공급된 아파트 유닛은 고작 약 3만9,000채로 30년래 가장 낮은 수준을 기록한 반면 올해 공급 물량은 약 8만5,000채로 크게 증가할 전망이다.

지난해 10월 아파트 신축 허가 건수는 이미 연간 대비 약 45% 급증한 약 23만2,000채를 기록한 바 있다. 마커스 측은 신축 허가 물량은 아파트 건축 경기에 본격적으로 시동이 걸릴 것으로 보이는 올해 중반 이후부터 약 18개월간에 걸쳐 공급될 것으로 예측했다.


◇ LA카운티
지표 전망(전년 대비 증감): ▶공실률: 3.5%(0.5%↓), ▶실질 임대료: 월 1,408달러(3.8%↑), ▶신축 아파트: 약 1,680유닛(190유닛↓)
고용시장 회복 전망에 힘입어 아파트 시장의 뚜렷한 회복세가 감지된다.

중심 산업인 물류업과 관광업 분야에서 올해 고용이 증가할 것으로 전망돼 사우스베이와 LA 도심지에 위치한 아파트들을 중심으로 임대 수요가 몰릴 전망이다. 항만시설이 집중된 사우스베이 지역의 경우 클래스 B, C 아파트 건물의 공실률이 올해 약 3%를 기록하며 가파르게 하락할 전망이다.

이들 지역에서 아파트를 찾으려는 세입자는 임대료 인상과 ‘프리 렌트’ 등 세입자 혜택이 큰 폭으로 감소할 것을 각오해야 할 것으로 보인다. 고소득자가 집중한 웨스트LA 지역의 고급 아파트 건물 역시 올해 임대료가 큰 폭으로 상승하며 카운티 전역의 아파트 임대료 상승을 이끌 것으로 전망됐다.

마커스 측에 따르면 올해 사우스베이와 다운타운 인근 지역에 위치한 10유닛 이하짜리 아파트 건물에 대한 거래가 활발할 전망이다. 특히 아파트 매입 후 적절한 보수공사와 세입자 교체를 실시한 뒤 되팔아 시세 차익을 노리는 매매활동이 증가할 것으로 보인다. 사우스베이 지역 아파트의 수익률은 평균 약 6% 중반~7% 초반을 기록 중이다.

안전자산에 투자하려는 추세가 늘어남에 따라 자금력이 풍부한 고액 투자자들의 경우 해안가 인근 고급 아파트에 대한 투자를 늘릴 것으로 마커스 측은 내다봤다. 해안지역에 위치한 고급 아파트 건물은 수익률이 약 5%를 넘지 않음에도 불구하고 ‘희소성 프리미엄’을 인정받아 고액 투자자들 사이에서 인기 투자자산으로 여겨지고 있다.


◇ 오렌지카운티
▶공실률: 3.9%(0.4%↓), ▶실질 임대료: 월 1,545달러(5.1%↑), ▶신축 아파트: 약 2,400유닛(2,301유닛↑) 오렌지카운티 역시 올해 경기가 전반적인 호조를 보일 것으로 예상됨에 따라 아파트 임대시장의 활황이 이어질 것으로 기대된다.

오렌지카운티의 경우 타 지역에 비해 높은 주택 가격으로 인해 ‘블루 칼러’층은 물론 중산층 가구들로부터의 임대 수요가 꾸준한 지역이다. 특히 올해 관광산업이 살아날 것이라는 기대감으로 카운티의 명소인 디즈니랜드가 위치한 애나하임 지역의 아파트 임대 수요가 크게 늘 것으로 보여 이 지역 공실률은 5% 밑으로 떨어질 것으로 전망된다.

한인들이 많이 거주하는 북부 오렌지카운티 지역 역시 공실률이 큰 폭으로 하락할 것으로 전망됐다. 마커스 측에 따르면 풀러튼, 브레아, 부에나팍 지역의 아파트 건물 공실률은 올해 약 3%를 밑돌 전망으로 임대료 상승도 예상된다.

지난해 오렌지카운티 지역의 신규 아파트 공급 물량은 100유닛에 그칠 정도로 바짝 말랐다. 올해는 반등 현상으로 신규 공급 물량이 약 2,400유닛을 훌쩍 넘길 것으로 예상되는데 이들 물량을 해소하는 것도 시간문제로 여겨진다.

올해 오렌지카운티 지역으로 몇몇 기업체들이 이전할 예정으로 이에 따른 신규 임대 수요가 임대료 변동에 큰 영향을 미치지 않고 신규 아파트 공급 물량을 무난히 소화할 것으로 마커스 측은 내다봤다.


◇ 리버사이드-샌버나디노 카운티
▶공실률: 4.6%(0.6%↓), ▶실질 임대료: 월 1.024달러(4.2%↑), ▶신축 아파트: 약 600유닛(380유닛↑)주택시장 침체 여파에서 여전히 헤어나지 못하고 있는 리버사이드-샌버나디노 카운티 지역은 주택 임대 수요가 많고 최근 고용시장이 살아날 기미를 보이며 추가 임대 수요도 기대된다.

특히 15번 프리웨이 서쪽에 위치한 치노, 랜초쿠카몽가, 코로나, 온타리오 지역의 아파트 임대 수요가 올해 큰 폭으로 증가하며 임대료 상승을 이끌 것으로 예상된다. ‘마치 라이프’(March Life) 메디칼 센터가 들어설 예정인 모레노밸리 인근 지역의 경우 병원 건립에 따른 대규모 고용 창출로 아파트 임대시장 전망이 밝다.

마커스 측은 병원 건축에만 약 1만3,000명이 건축 인력이 필요하며 완공 후에는 약 7,000여명의 병원 관련 일자리가 생겨날 것으로 보고 있다.

아파트 거래 역시 지난해에 이어 올해도 활발하게 진행될 전망이다. 기관 투자가와 고액 투자가들의 경우 클래스 A, B 아파트가 건물이 많은 카운티 서부 지역의 투자를 늘려갈 것으로 보인다. 마커스 측은 클래스 A, B 아파트의 경우 약 5% 중반~6% 초반대의 수익률에, 클래스 C 아파트의 경우 약 7% 중반대 수익률에 매매될 것으로 예측했다.


<준 최 객원기자>