정부는 1989 년에 시작된 불경기 책임이 은행과 감정사한테있다고 했다. 이 결과 감정사 면허제도가 생겼다.

은행은 감정면허자 감정보고서에만 의존해서 정부 보증 대출을 하라고 했다. 2000부터 회복된 경기가 2003년부터 과열되었고 결국 2008 년에 다시 불경기가 시작되었다. 현재의 불경기에도 감정사와 은행한테 책임을 돌렸다.

은행은 부실 대출 손실 책임을 져야 된다고 했다. 하지만 은행 책임 보다는 오히려 2009년부터 은행에 구제금융을 제공했다.

개인은 은행과 개발업자 때문에 떨어진 집값 손실을 배상하고 주택 계약을 취소 한다는 소송이 최근에 있었다. 고등법원은 주택소유주가 소송 중에 추가 자료 제출을 요청했지만 이 청원을 받아 주지 않은 하급법원에 잘못이 있다면서 지방법원에 반송했다.

주택 구입자 피해 주장은 개발업자가 단 시간에 많은 집을 판매하기 위해서 부추기기때문에 집값에 거품이 생겼다. 주택 구입자가 많이 몰려들자 처음 책정된 실제 주택 가격보다도 높은 가격으로 판매했다.

거품이 쌓인 집 값 만큼 과다한 융자를 받아야 했고 월부금도 증가될 수밖에 없었다.

새 주택 단지에 집을 마련했는데, 이웃들이 차압을 당하면서 자기 집값이 떨어져서 피해가 발생했다. 이것은 은행이 집 월부금을 지불 할 수 없는 사람한테 집을 판매했기 때문이다. 그리고 집을 소유할 능력이 안 되는 사람한테도 융자를 제공했기 때문이다.

개발업자는 구입자의 집 가치를 보호해 주어야 한다. 개발 단지 전체가 가격이 안정되도록 만들기 위해서는 오랫동안 거주할 수 있는 사람한테 판매해야 된다.

개발업자는 주택을 구입한 사람에게 주택 가치와 함께 생활 할 수 있도록 해야 된다. 이러한 보호를 하지 않았을 때는 주택 가격이 하락 할 것이라는 것을 알면서도 위험 경고를 통고 안한 잘못이 있다. 그래서 구입한 집계약을 취소한다.

주택 구입 능력이 안 되는 무자격자에게 융자를 제공함으로써 이들이 월부금을 지불 못하게 만들었다. 이들이 차압을 당하게 됨으로써 집값 하락과 경제적 손실을 초래했다. 이 결과 많은 이웃이 집을 포기하고 떠남으로써 어떤 사람은 아파트 생활을 하게 만들게 되었고 범죄가 증가되었다.

이러한 거품을 만든 개발 업자도 잘못이라면서 은행과 개발업자 상대로 단체소송을 제기했다. 지방법원에서는 원고 청구를 기각시켰다. 그러나 고등법원은 지방법원의 결정을 번복 판결하고서 다시 심리하라면서 반송했다.

고등법원 반송 원인은 주택 소유주가 주장한 피해는 공상적 피해가 아니다. 피해를 추정할 수 있으며 주택 소유주가 고통을 당했다. 과열된 주택 판촉 활동으로 실제 예상된 월부금을 초과해서 지불하게 된 결과가 있다. 계약 취소 청구에 대해서 지방법원이 잘못 판단했다.

왜냐하면, 구입 시 가격이 실제 가격보다 높게 책정되므로 가격이 상승 되었다. 경기가 되살아난다고 해도 미래에 경제적 회복을 하기가 어렵게 된 피해가 있다.

개발업자가 실제 책정된 주택 가격보다도 높은 가격으로 판매함으로 융자 액수도 상대적으로 증가되었다. 이에 대한 반대 의견은, 하락된 가격으로 구입했을 때는 가격이 다시 상승 할 것이라는 반론을 예상 할 수 있다.

하지만 이런 구상은 불합리한 청구이므로 심리 대상이 안 된다. 왜냐하면, 주택 가격 하락에 대한 피해 결과가 피해를 인정하기 때문이다. 주택 구입자의 피해 사실을 알기 위해서는 구입자가 짧은 시간에 재판매를 할 것인가에 대한 진술도 확보했어야 된다.

피해 청구와 피해 연관성을 밝히지 못했다. 어떻게 은행과 개발업자에 의해서 주택 소유주들이 많은 차압을 당했고, 차압으로 인해서 주택가격이 하락된 피해 원인의 정당성을 설명하지 못했다.

개발업자와 은행에 의해서 주택 단지의 경제적 가치가 하락된 것과 현재 미국 사회 전반의 경제적 불황에 대한 구분을 하지 못했다. 소송 중에 전문가 의견과 추가 서류 제출을 하겠다고 요청 했는데도 이를 수락하지 않은 것도 잘못이라면서 반송했다. 이와 비슷한 사건들이 캘리포니아와 다른 주에서도 기각 당했다.

한인 가운데는, 은행이 융자를 제공하겠으니 땅을 사서 건축허가를 받으라는 말을 믿었다가 많은 돈을 날린 사람이 있다. 은행이 이런 약속을 안지켰기때문에 피해가 발생 했을 때는 은행 상대로 소송을 할 수 있다. 그러나 개인이 투자한 집 가격 하락에 대한 피해 책임이 은행과 개발업자한테 있다는 최종 판결이 기다려진다.


김수진 변호사 / 호프 법률그룹
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