임대계약은 계약에 명시된 장소의 점유와 사용할 권리를 명시된 기간 동안 입주자가 보유하게 되는 것이며 이러한 임대계약의 이전은 어싸인먼이나 썹리스 assignment 이나 sublease에 의해 이루어지며 어싸인먼의 경우 어싸인을 받는 사람 assignee는 어싸인을 주는 사람 assignor와 똑같은 권리와 의무를 갖게 되며 어싸인을 받은 사람이 렌트를 안 낸다든지 등 의무를 이행 안 할 시 어싸인을 주는 사람(임대계약을 넘겨준 사람)이 책임을 져야 하며, 썹리스의 경우에는 임대계약을 한 테넌트, lessee가 다른 사람에게 리스를 주는 것이며 썹리스를 준 테넌트를 썹레쏘 sublessor, 썹리스를 받은 사람을 썹레시 sublessee 라고 명하며 이러한 리스를 샌드위치 리스 sandwich lease 라고도 한다.
또한 어싸인먼의 경우에는 계약 잔여기간을 포함한 모든 권리를 넘겨주는 것이며 썹리스의 경우에는 계약 잔여기간 일부를 포함해 모든 권리 중에 일부만을 넘겨주는 것이다. - assignment of lease hold interest occurs when the holder of the interest transfers to another all that remains of her/his interest and sublease of a leasehold interest occurs when the holder of the interest transfers part but not all of her/his remaining interest.
임대계약의 구절구절은 모두가 상당한 법적의미를 지니고 있으니 아무리 간단한 것 같이 생각되더라도 얻어서 카피해 쓰거나 좀 안다고 자처하는 사람들 말 듣지 말고 반드시 전문변호사의 자문을 받아야 된다고 했다.
지난 번 예에서와 같이 ‘건물주 동의 없는 임대계약 이전은 안 된다’라는 구절만 있고 ‘건물주 동의 없는 임대계약 이전은 건물주 임의로 임대계약을 종료시킬 수 있다’라는 구절이 명시되지 않아 건물주 동의 없는 임대계약 이전을 했음에도 불구하고 임대계약을 terminate 시키는 데에 어려움이 있는 것이다.
또 다른 예를 들어보자.
존은 대학을 졸업한 후 food business에 들어가기로 작정을 하고 여러 식당에서의 웨이터를 비롯한 여러 가지 포지션을 거치며 어느 정도 시작할 수 있는 세이빙도 준비되어 조그마한 샌드위치 샵을 할 수 있는 장소를 물색하다가 웨스트 LA에 위치한 조그마한 스트립쎈터에 임대계약을 했고 임대기간은 3년이며 임대계약서 내용 중에는 ‘건물주 동의 없이는 썹리스는 할 수 없으며’, 만일 건물주 동의 없이 썹리스를 했을 경우 임대계약은 건물주 임의로 종료시킬 수 있다고 명시되어 있었다.
샌드위치샵을 오픈하고 6개월 후 존은 샌드위치샵 운영이 본인과는 전혀 맞지 않는 것을 알고 건물주에게 임대계약을 이전하겠다는 의사를 밝히고 크레딧은 좋지 않지만 샌드위치샵 경험이 많고 함께 일할 가족도 있어 labor power도 충분한 사람(Mary) 메리를 데리고 왔는데도 크레딧의 이유로 건물주가 동의를 해 주지 않았다.
건물주의 동의를 기다리다가 존은 할 수 없이 메리에게 잔여기간 2년 6개월 동안의 임대계약을 넘겨주었다. 즉 잔여기간 모두를 넘겨준 것이니 썹리스가 아니고 어싸인먼을 한 것이다. 메리는 즉시 move해 와서 샌드위치샵을 떠맡아 시작했고 나중에 이를 알게 된 건물주는 메리에게 자리를 비우라고 요구했다.
demanded that Mary vacate the premises 만일 건물주가 메리를 상대로 건물주 동의가 없는 어싸인먼은 무효라는 이유로 소송을 한다면 메리는 그 자리에서 나와야 되나?
임대계약서에 명시되어 있는 내용은 건물주 동의가 없이는 썹리스는 할 수 없다는 것이며, 계약 구절에 썹리스만 명시되었고 어싸인먼이 포함되어 있지 않으며, 메리에게 계약이전은 어싸인먼에 의한 것이며 썹리스에 의한 것이 아니기에 메리를 remove 시키기는 어려울 것이다. 다시 말하지만 상식적으로 이해하기 힘든 여러 가지 이러한 이유들로 임대계약 체결 시에는 반드시 전문변호사의 자문을 받아야 한다.
(213)550-8826
하워드 한 부동산 컨설턴트·법학박사
