주택시장이 또다시 ‘더블 딥’ 우려에 휩싸였다. 주택시장이 빠르면 올해 말 바닥을 칠 것이라는 연초 낙관적인 전망과 달리 주택가격이 하락세를 벗어나기 힘들 것으로 최근 다시 전망되자 더블 딥 우려가 다시 힘을 얻고 있다. 일부 전문가들은 주택시장이 이미 더블 딥 상태에 빠졌음을 기정사실로 받아들이고 주택시장 회복시기에 대한 수정 전망을 내놓고 있다. 반면 일부에서는 주택시장 회복 신호가 하나 둘씩 나타나고 있다며 이같은 더블 딥 우려를 일축하고 있는데 주택시장의 전망이 여전히 불투명함을 반증하는 현상이라고 할 수 있다. 부동산 전문가들의 주택시장 바닥과 회복시기에 대한 각각의 전망을 살펴본다.
주택시장이 더블 딥에 빠질 것이라는 우려가 다시 제기되고 있다. 일부 전문가들은 주택수요 심리가 살아나지 않을 경우 주택가격은 수년 내 최고 25% 추가 하락할 수 있다고 경고하고 있다.
“더블딥 우려”“10~25% 추가하락” 비관론 대두
임대료·대도시 집값 상승은 긍정적 신호
결국 고용시장·차압매물이 회복 좌우할 듯
■바닥은 어디인가?
부동산 전문가 로버트 실러 예일대 교수는 지난 9일 주택가격이 앞으로 5년 내에 10~25% 추가하락 할 것이라는 우울한 전망을 내놓았다. 뿐만 아니라 최악의 경우 주택시장이 최장 20년간 침체에서 벗어나지 못할 수 있다고 경고하며 주택시장 낙관론을 경계했다. S&P 케이스-실러 주택가격 지수의 창시자로 주택시장에 적지 않은 영향력을 행사하는 실러 교수의 이날 발표로 주택시장 안팎의 분위기는 얼어붙는 모습이었다.
실러 교수는 최근 발표된 실망스런 주택시장 지표를 근거로 주택시장 침체가 장기화할 것이라는 전망을 발표했다. 실러 교수는 모기지 원리금이 주택시세에 못 미치는 ‘깡통주택’ 비율이 늘고 있고 S&P 케이스-실러 주택가격 지수가 지속적인 하락세로 2003년 이후 최저 수준인 점 등을 들며 주택시장을 진단했다.
실러 교수는 이날 발표에서 사적인 의견임을 밝히며 “최근 주택시장의 실적을 보면 주택가격이 앞으로 수년 내 10~25% 추가 하락할 것이라는 전망은 전혀 놀랄 만한 일이 아니다”라고도 언급했다.
실러 교수는 또 주택 구입 희망자들의 수요 심리가 매우 낮은 점도 주택시장 회복에 부정적이라고 지적했다. 실러 교수는 “주택시장 사상 최대라고 할 수 있는 낙폭을 지켜본 소비자들의 수요심리가 현재 매우 위축된 상태”라며 “소비자들이 부동산 투자와 같은 장기 투자를 꺼리는 대신 주택 임대를 고려하는 추세가 이어질 것”이라고 말했다.
연방준비제도이사회(FRB) 역시 같은 날 주택시장 회복에 오랜 기간이 필요할 것이라는 전망을 발표하며 실러 교수의 전망을 뒷받침했다. FRB는 이날 클리블랜드에서 열린 회의에서 “주택시장 회복을 위한 단기 해결책을 강구하기 힘들다”며 “회복을 시작하더라도 속도는 더디고 회복에 오랜 기간이 걸릴 것”이라며 주택시장이 아직도 침체 중임을 암시했다.
경제 비관론자로 유명한 누리엘 루비니 뉴욕대 교수는 이미 지난해 말부터 주택시장 더블 딥 론을 제시하며 주택시장 낙관론 차단에 나선 바 있다. 당시 루비니 교수는 경제 회복이 더딘 것 외에도 연방 정부의 주택 구입자에 대한 세제혜택 종료, 모기지 시장의 혼란 등으로 주택시장이 악화될 수밖에 없다고 전망했다. 주택구입 희망자들이 세제혜택 종료 전인 지난해 5월 이전 이미 주택구입을 완료해 이후부터 주택가격 하락이 불가피하고 은행들이 차압매물을 제때에 처리하지 못하면서 주택시장 회복이 지연되고 있다고 루비니 교수는 지적했다.
■회복 신호는 있나?
비관론이 주택시장을 지배하고 있는 가운데 주택시장 경기가 회복되고 있음을 나타내는 지표도 일부 발표되고 있다. 부동산 시장 조사기관 코어로직사가 최근 발표한 4월 주택가격 지수는 전월 대비 약 0.7% 상승한 것으로 나타났다.
지난해 4월 주택 구입자에 대한 세제 혜택이 종료된 후 처음으로 상승을 기록한 지수 발표에 업계는 현재 고무된 분위기다. 전년 동기 대비 4월 가격 지수는 아직도 약 7.5% 낮은 수준이지만 만약 숏세일과 차압매물 등 급매성 매물을 거래에서 제외시킬 경우 하락폭은 약 0.5%로 낮아져 일반 매물 시장에서는 가격 하락 속도 이미 줄어들고 있는 것으로 나타났다.
부동산 가치 조사업체인 클리어 캐피털의 발표도 고무적이다. 클리어 캐피털이 발표한 올 1분기 주택가격은 전 분기보다 약 2.3% 하락했지만 전 분기에 발표된 하락률의 절반 수준으로 주택가격의 하락폭은 줄고 있음을 보여줬다.
알렉스 비아코타 클리어 캐피털 디렉터는 “주택가격 하락폭이 겨울철 큰 폭의 하락 영향에서 벗어나고 있다”고 진단했다.
임대료가 상승하고 있다는 소식도 주택시장에는 긍정적이다. 임대료 상승이 지속될 경우 다시 주택구입을 희망하는 비율이 늘 것이라는 기대다. 콘도미니엄, 타운하우스 등 저가 주택에 대한 수요 증가로 이어져 주택 수요가 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대된다.
앞다퉈 임대료 인상 ‘건물주 호황시대’
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아파트 업계에서는 이미 지난해 테넌트 마켓이 끝난 것으로 진단하고 있다. 반면 건물주들은 임대수요 급증으로 호황을 누리며 앞 다퉈 임대료 상승에 나서고 있다
■ 저무는 ‘테넌트 마켓’
시카고 링컨팍 지역에서 침실 2개짜리 아파트를 룸메이트와 공동으로 렌트하고 있는 스테판 메텔리카(24)는 최근 건물주의 임대료 인상 통보에 허탈해 하고 있다. 그간 룸메이트와 월 1,525달러의 임대료를 반반씩 나눠서 내오던 메텔리카는 임대 재계약 과정에서 건물주가 무려 5% 인상을 적용한 임대료인 월 1,600달러를 낼 것을 요구해 와 고심중이다. 메텔리카는 “건물주의 무리한 임대료 인상 요구에 불쾌하다”며 “한번에 5%씩 인상하는 것은 이해가 되지 않는다”고 하소연 했다.
시장침체 렌트수요 증가쮡임대료 상승
경기회복 전까진 임대료 연 5%씩 오를듯
MSNBC 부동산판은 메텔리카의 사례를 들며 최근 주택 임대시장이 테넌트 마켓에서 건물주 마켓으로 전환하고 있다고 보도했다. 주택시장 침체가 장기화되면서 그 여파가 테넌트에게까지 미치고 있다는 보도로 MSNBC는 이미 지난해 테넌트 마켓은 저물었다고 진단했다.
하버드대학 주택공동연구센터에 따르면 전국적으로 테넌트 마켓의 시대는 끝나고 이제 건물주 마켓에 접어들었다. 부동산 건설경기가 식으면서 주택공급이 극히 제한된 반면 주택시장 침체에 따른 임대수요 증가로 건물주들은 현재 앞 다퉈 임대료 인상에 나서고 있다. 아파트 시장 조사업체인 MPF 리서치는 올해 임대료는 전국적으로 평균 약 5% 상승하고 내년해도 비슷한 상승폭을 보일 것이라고 전망했다. 이같은 임대료 상승 추세는 부동산 경기가 되살아 날 것으로 기대되는 2013년까지 그치지 않을 전망이다.
임대료 상승으로 가구의 주택관련 비용 부담도 불어나고 있다. 하버드대학 주택공동연구센터에 따르면 2009년 세입자 약 1,000만명을 포함한 약 1,900만가구가 가구 전체 소득의 절반을 임대료 비용으로 지출하고 있는 것으로 나타났다. 이 중에서도 가구 소득이 연 4만5,000~6만달러인 가구들의 주택관련 비용이 지난 10년 동안 가장 가파르게 상승했다.
임대료 상승에도 불구하고 당분간 임대수요는 줄지 않을 전망이다. 패니매, 프레딕맥 등에 대한 연방 정부의 개혁안이 시행되면 대출 조건이 현재보다 더욱 까다로워져 주택 수요를 위축시킬 것으로 우려된다. 현재 주택가격 하락을 주도하고 있는 차압매물이 소진되기 전까지도 주택수요가 살아날 것으로 기대하기 힘들다. 베이비부머 세대의 자녀 세대인 에코부머 세대 역시 극심한 실업난에 대학을 졸업해도 직업을 찾지 못하고 20대 후반이나 30대 초반까지 주택 구입보다는 임대를 반복해야 하는 상황도 주택 임대료 상승을 부추길 수 있는 요인으로 지적된다.
온라인 임대주택 리스팅 업체인인 아파트먼트 닷컴의 태미 코툴라 대변인은 건물주가 무리한 임대료 인상을 요구하면 가만히 앉아서 인상안을 받아들이지 말고 협상을 시도하라고 제안했다. 또 1년 이상 거주할 계획이면 계약기간을 2년 이상으로 하는 것도 낮은 임대료 고정을 위한 좋은 방법이다.
이처럼 세입자에게 유리한 테넌트 마켓시대가 저문 반면 아파트 건물주들은 최근 주택시장 더블 딥 우려 속에서도 때 아닌 호황을 누리고 있다. 전국 10여개 주에 아파트 187개를 소유한 아발론베이 커뮤니티는 올해 임대료 수익이 예상치 보다 높은 약 5.75% 상승을 기록할 것으로 전망한다고 발표했다.
에섹스 부동산 투자 신탁의 마이클 쉘 대표는 지난달 “현재로서는 주택매매 시장이 2013년까지 회복될 것으로 보기 힘들다”며 “따라서 당분간 주택 공실률이 하락하고 임대료가 상승하는 상황이 지속될 것”이라고 전망했다. 뉴욕, 시카고, 보스턴 등 전국 주요 도시에 약 440개의 아파트를 소유한 에퀴티 레지덴셜 역시 임대료 상승에 힘입어 최근 올해 순 영업 이익 예상치를 당초 5%에서 7.5%로 대폭 상향 조정했다.
<준 최 객원기자>
