융자업무를 하면서 요즈음 처럼 주택대출 받기가 어려운 시절이 없었다. 은행은 마치 X-ray를 찍는 것 같과 같이 홈바이어의 수입,자산, 신용을 철저히 조사하고 또 조사하면서도 이런 저런 추가 서류를 요구한다. 그런데 그 험한융자의 관문을 통과 하였어도

주택의 감정가격이 신바람 난 홈바이어의 발목을 잡는다. 2009년 5월 1일자로 개정된 법에 의해 주택감정을 은행에서 직접 주문하기 때문에 주택구입 가격이 적정 시장가격인지 아닌지의 여부를 미리 가늠하기 어렵다. 융자인이나 홈바이너는 은행이 지정한 주태감정사와 주택가격을 논 할 수 없기 때문이다. 때문에 인터넷상으로 조사한 가격이 구입가격과 비슷하게 나오면 은행에 서류를 접수 하고, 은행을 통해 주택 감정서를 주문하지만, 많은 경우 구매가격보다 은행의 감정가격이 훨씬 더 낮게 산정되어 주택융자를 받는데에 문제가 된다. 우리가 알아보는 인터넷상의 가격을 100% 믿을 수 없다. 지난 주에 융자를 끝낸 고객의 경우, 매매가격이 $820,000 이었고, 인터넷상으로 알아본 시장 가격도 $820,000 이었다. 그런데 은행에서 주문한 감정가격은 $780,000 이었다. 깐깐한 심사통과 하고도 난감한 상황이었다. 다행이도 그 고객의 경우 셀러와 바이어가 중간선에서 가격을 재조정하여 융자를 끝냈지만, 주택의 시장가격을 좀처럼 가늠하기가 어려워졌다. 주택구매시 이런 경우가 발생한다면 주택셀러와 다시 가격협상을 하거나, 셀러가 주택가격을 협상하여 주지 않는다면 다운페이먼트를 더 가져와야 한다. 그러기 때문에 주택매매서 작성시 은행의 감정가격이 주택구입가격을 뒷받침 해주어야만 주택을 구입하겠다는 조건인“Appraisal Contingency”를 반듯이 넣어야 한다.

그렇다면 주택을 시장에 내놓는 홈셀러도 주택 판매가격을 현실적인 가격으로 제시하여야 한다. 고슴도치도는 제 새끼털이 부드럽다는 말 처럼 주택을 시장에 내놓는 대부분의 홈셀러는 주택가격산정에서는 객관적이지 못하다. 홈셀러가 애착을 갖고, 정성들여 주택을 가꾸고, 개조하였다고 하여서 시장가격 보다 높게 팔 수는 없다. 주택을 시장에 내놓은 홈셀러들은 부동산전문인이 능력이 없어서 주택이 팔리지 않는다며 불만을 토로하지만, 대부분은 주택 판매 가격이 적당하지 않기 때문이다. 어찌 운이 좋아서 시장가격 보다 높게 팔았다고 하여도 그 주택을 구입한 홈바이어가 주택 융자 받아야 하는데, 그 때에 감정가격이 문제가 될 소지가 높다. 그렇게 된다면 판매 가격을 낮추어 주던가 아니면 시장에 다시 내놓아 새로운 홈바이어를 찾아야 하는데, 시간이 경과되어 심리적 부담 증가하고, 경제적인 손실도 커진다. 어떤 일이든지 처음부터 제대로 옳바르게 하는 것이 중요하다.

주택감정이라는 것이 객관적인 자료를 가지고 주관적인 소견서를 쓰는 것이기 때문에 간혹 이해불가한 소견서를 쓰는 감정사도 있고, 또 운이 따라주지 않는 경우도 있다. 감정서를 쓰기위해서 감정사는 인근에서 팔린 비슷한 주택들을 제시해야 하는데, 서두에서 언급한 고객의 경우는 감정사가 사용한 비교대상의 주택들이 주택경기가 최저일 때 팔린금액들이었다. 또한 공교롭게도 가격비교 대상의 주택이 $780,000에 마켓에 나와있는 주택이었다. 그러나 그 가격은 가격을 낮게 내놓고 다수경쟁을 꾀하고자 하는 정책적인 가격이었고, 아직 에스크로도 끝나지 않은 경우지만 감정사는 갓 시장에 나온 그 주택을 비교 대상으로 사용할 수 밖에 없었다. 이러하듯이 감정에는 운도 따라야 한다. 따라서 융자시 감정가격이 제대로 나오지 않았다면, 당연히 셀러와 가격조정을 해야겠지만, 왜 감정가격이 제대로 나오지 않았는지를 파악한다면 납득하기가 쉬울 것이다.

주택감정 규정이 바뀐 이후 부동산전문인이나 융자인들은 www.Zillow.com 에서 시장가격을 확인하여 보지만, 은행의 감정가격이 zillow.com 보다 낮게 산정되는 경우가 빈번하다. 주택을 시장에 내놓기위해 부동산에이전트를 선정하는 기준이 높은 판매가격을 제시하는 에이전트를 우선으로 하기 쉽다. 하지만 은행감정에서 제동이 걸릴 것이 뻔하다. 필자라면 시장조사를 하지도 않고 리스팅을 따내기 위해 감언이설을 하는 에이전트 보다는 면밀하게 시장조사를 하여 적정가격을 제시하는 부동산에게 주택판매를 의뢰할 것이다.

주택구입의 절호의 기회이지만 은행의 주택감정이라는 큰 관문을 통과하여야 하는 어려움이 있으니 오퍼제출시 주택감정의 조건을 반듯이 기입하여야 은행의 주택감정가격 때문에 계약을 파기하게 되어도 3%의 계약금을 돌려받을 수 있다.

(베이켈 파이낸셜 (408)203-6832)