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‘드디어 바닥’ 새해부터 반등 기대

2010-12-16 (목)

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▶ 상업용 부동산 현황과 전망

상업용 부동산 시장의 상황이 내년부터 개선될 전망이다. 전국 부동산중개인협회(NAR)는 지난 3년간 하락세를 지속하던 상업용 부동산 시장이 이제 바닥권에 도달했다는 신호가 곳곳에서 나타나고 있다고 최근 발표했다. NAR가 지난달 29일 발표한 바에 따르면 내년부터는 상업용 부동산의 임대료나 공실률 상황이 개선되는 등 서브프라임 사태로 초래된 최악의 상황에서 벗어날 것으로 기대된다. 올해 말을 기점으로 상업용 부동산 시장이 바닥에 도달한 뒤 내년부터는 상업용 부동산의 펀더멘털이 소폭 개선될 것으로 NAR 측은 내다보고 있다. NAR가 최근 발표한 상업용 부동산 시장 전망 보고서를 자세히 분석한다.

상가건물 임대시장에 대한 전망은 내년에도 그다지 밝지 않다.
공실률은 내년에도 여전히 높은 약 13%대를 기록할 것으로 우려된다.

전국 부동산중개인협회 전망

NAR의 로렌스 윤 수석 연구원은 현재 상업용 부동산 시장은 이미 하락을 멈추고 안정세를 찾아가고 있는 것으로 판단하고 있다. 윤 연구원은 “미국 경제가 회복세를 보이면서 상업용 부동산 시장의 기초 펀더멘털인 ‘임대 수요’가 늘고 있다”며 “상업용 부동산의 공실률은 이미 정점을 확인했거나 빠른 시일 내에 하락세로 돌아설 것”이라고 말했다.

상업용 부동산 분야별로는 사무실, 산업용, 아파트 건물에 대한 전망은 밝은 반면 상가 건물에 대한 개선은 조금 더딜 것으로 NAR 측은 예측하고 있다. NAR에 따르면 내년 중 사무실 및 산업용 건물에 대한 공실률은 감소세로 돌아서겠지만 상가 건물의 경우 현재 공실률 수준과 큰 변동이 없을 것으로 전망됐다.

전반적인 경제회복 전망과 함께 아파트 건물에 대한 회복 기대가 가장 높다. 경제회복과 더불어 신규로 형성되는 가구 수가 늘고 이같은 증가가 주택 수요를 부추질 것으로 전망되기 때문이다. 윤 수석 연구원은 “2009년 하락세를 보인 바 있는 아파트 임대료 추세는 올 한해 동안 큰 변동을 보이지 않고 있다”며 “다만 주택 수요가 늘 것으로 예상되는 내년 약 1~2% 상승할 것”이라고 내다봤다.

산업용 부동산중개인협회 전망

산업용 및 사무실 부동산 전문 중개인협회(SIOR)가 내다보는 상업용 부동산 시장의 전망도 밝다. 상업용 부동산 최고 전문가 그룹이라고 할 수 있는 SIOR은 내년 중 공실률 상황이 서서히 개선될 것으로 전망하고 있다. 다만 임대료의 경우 서브리스 매물이 늘어날 것으로 예상돼 상승보다는 소폭 하락할 가능성이 있는 것으로 SIOR 측은 예측하고 있다.

SIOR이 협회원 400명을 대상으로 설문조사를 실시해 상업용 부동산 시장 상황을 지수화한 통계를 보더라도 시장 상황이 개선되고 있음이 뚜렷하다. 분기별로 집계되는 이 지수는 상업용 부동산 시장이 활황을 이뤘던 시기에 비하면 여전히 낮은 수준이지만 현재 4분기 연속 상승을 기록, 상업용 부동산 시장의 회복이 탄력을 받았음을 나타냈다. SIOR에 따르면 지난 3분기 지수는 42.6으로 전분기보다 약 1.6퍼센트포인트 상승해 2009년 1분기 수준으로 돌아갔다. 지수가 100일 때 상업용 부동산의 수요와 공급이 적절한 균형을 이루고 있음을 나타내는데 2007년 3분기 지수가 100을 기록한 뒤 3년여 간 하락을 거듭한 바 있다.

최근 실시된 조사에서 응답자의 약 59%가 올해 4분기 중 사무실 및 산업용 부동산 시장이 개선될 것이라고 답해 지수는 이번 분기에도 상승세를 이어갈 것으로 기대된다. 한편 SIOR 측은 아직까지 침체 중인 상업용 부동산 개발 시장도 내년부터는 활기를 되찾을 것으로 예측하고 있다.

산업용 건물

산업용 건물에 대한 공실률은 올해말 약 13.9%에서 내년말 약 13.2%로 하락할 것으로 전망된다. 현재 산업용 건물의 공실률이 가장 낮은 지역은 LA, 솔트레익시, 캔사스시 등으로 약 8~10%대의 공실률을 유지하고 있다.

산업용 건물에 대한 임대료는 비교적 큰 폭의 하락세가 예상된다. 산업용 건물의 임대료는 올해 전년에 비해 약 4%가량 떨어진 뒤 내년에도 약 3.4% 정도 추가 하락할 것으로 예상된다.

산업용 건물의 순 임대면적은 홀해 마이너스 2,510만평방피트에서 내년에는 플러스 1억3,400만평방피트로 전환, 큰 폭의 개선이 기대된다. 경제 회복 전망에 따라 공장 및 창고에 대한 수요가 크게 늘 것으로 예상되기 때문이다.

상가 건물

상가 건물의 경우 각 상업용 부동산 분야 중 회복이 비교적 더딜 것으로 우려되고 있다. 현재 약 13.1%대를 기록중인 상업용 건물의 공실률은 내년에도 13%대를 유지하며 큰 변동이 없을 것으로 현재 전망되고 있다. 현재 전국에서 상업용 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 샌프란시스코, 오렌지카운티, 호놀룰루 등으로 공실률이 약 7~8%대를 기록하고 있다.

상가 건물에 대한 임대료는 올해 전년보다 약 3.4%가량, 큰 폭을 하락할 것으로 보이지만 내년에는 하락폭이 약 0.3%로 줄 것으로 예상된다. 상가 건물의 순 임대면적은 현재 마이너스 약 50만평방피트로 그런대로 균형을 이루고 있고 내년에는 플러스로 전환, 500만평방피트의 면적이 상가건물 임대시장에서 소화될 것으로 기대된다.

사무실 건물

사무실 건물에 대한 공실률은 내년 중 하락하겠지만 서브리스 매물량이 하락폭을 좌우할 전망이다. NAR에 따르면 올 4분기 전국 사무실 건물의 공실률은 약 16.7%를 기록할 것으로 보이는데 내년 4분기에는 공실률이 약 16.4%로 하락할 것으로 기대된다.

현재 전국에서 가장 낮은 사무실 건물 공실률을 보이고 있는 지역은 뉴욕시와 호놀룰루시로 조사됐다. 두 도시 모두 평균 약 9%대의 낮은 사무실 공실률을 각각 기록 중이다. 반면 두 도시를 제외한 전국 대부분 주요 도시의 사무실 건물에 대한 공실률은 뉴욕과 호놀룰루의 2배 수준을 육박하고 있다.

사무실 건물에 대한 임대료도 하락할 것으로 전망됐다. 올해 전년보다 약 1.8% 하락할 것으로 예상되는 사무실 임대료는 내년에도 약 1.6%의 하락율을 기록할 것으로 NAR 측은 예측하고 있다.

전국 57개 주요 도시의 사무실 건물에 대한 순임대면적은 올해 말 현재 마이너
스 370만평방피트로 불균형 공급이 수요를 크게 초과하며 수급 불균형을 이룰 전망이다. 반면 내년 말에는 순 임대면적은 플러스 1,640만평방피트로 전환하며 차츰 수급 균형점을 찾아갈 것으로 기대된다.