부동산을 소유하고 있는 모든 부동산 소유주들은 매년 부과되는 재산세를 지불하도록 규정하고 있다.
일반적으로 재산세는 일년에 두 차례로 나누어서 납부하고 있는데 그 1차 재산세 납부는 매년 12월10일 그리고 제2차 재산세는 매년 4월10일을 만기일로 규정하고 하루라도 늦으면 벌과금을 부과하도록 되어 있어서 벌과금이 부과되지 않게 하려면 납부 기일을 지키도록 되어 있다.
그러함에도 불구하고 어떤 이유에서든지 부동산 소유주가 이 재산세를 위에서 말한 정한 기일 내에 지불하지 않게 되면 주택인 경우는 5년 그리고 상업용 부동산인 경우는 3년이 경과되면 부동산이 위치한 카운티에서는 강제로 그 부동산을 매각하여 그동안 지불하지 않고 있는 재산세를 징수하는 절차가 tax sale인 것이다.
카운티 정부에서는 부동산 가격이 얼마든 재산세가 납부되지 않은 총 금액과 이 경매과정에서 발생하는 경비를 회수하면 되는 입장이므로 이에 준하는 금액으로 각 부동산 마다 최소 입찰 금액(minimum bid)을 정하여 tax sale을 실시하게 된다. 그 가격은 부동산 종류에 따라서 다르지만 현 부동산 가격에 비하면 상당히 낮아서 많은 투자가들에게 관심의 대상이 되고 있는 것이 현실정이기도 하다.
이렇게 최소 입찰가격이 낮은 것은 사실이지만 실상 그 가격에 매입이 가능하다는 말은 아니다, 같은 매물에 관심을 가진 입찰자가 많으면 많을수록 자연히 매입 경쟁이 발생하기 때문에 그 가격은 당연히 올라가도록 되어 있어서 사전에 부동산 가격에 대한 조사를 하고 자신이 매입할 수 있는 가격을 정하여 입찰에 참가하는 것이 필요하다.
위에서 말한 부동산 매입 가격도 중요하지만 이처럼 경매를 통하여 매입되는 부동산은 부동산 소유권을 보장하는 보험(tile insurance policy)을 발행 받을 수 없다는데 명심을 하고 전문가를 통하여 자신이 관심을 가지고 있는 부동산에 대한 내용을 사전에 면밀하게 조사 할 필요가 있는 것이다.
각 카운티에서 강제 매각되는 부동산은 그 가격면에서는 아주 낮은 가격으로 매입할 수 있는 가능성은 있지만 그 부동산의 현재 상태 그대로(as is) 어떠한 보장도 없이 매각되고 있기 때문에 전문가의 도움이 절실히 요구되는 것이다.
무엇보다 제일 중요한 것은 해당 부동산에 부과된 빚(lien)에 대한 내용을 파악하는 일이다.
Tax sale로 매입하게 되면 부동산 소유권(grant deed) 대신 ‘tax deed’를 받게 되는데 이 tax deed를 받아도 없어지지 않는 빚이 있다는 것을 인지하고 그 내용을 사전에 조사할 필요가 있다.
Tax sale로 없어지는 빚은 모든 융자금(deed of trust), mechanic’s liens, judgment lien 그리고 그동안 납부되자 않았던 재산세 등이다. 그러나 tax sale로도 없어지지 않고 부동산에 따라오는 빚은 대부분 공공기관에서 부과되었던 improvement bonds, Mello-Roos special tax liens, demolition liens, weed abatement lien, 그리고 IRS lien 등이다.
이러한 사실들은 전문가의 도움을 받아 그 내용을 파악할 수 있으며 매입 가능한 부동산 가격에 비하여 그 부담이 적었을 경우에만 매입에 참여하면 되는 것이다.
Tax sale로 매입할 수 있는 부동산 종류에는 땅, 콘도를 포함한 주택, 아파트 그리고 상가 등을 포함한 여러 종류가 있다. 실례를 든다면 3베드룸과 화장실 2개의 주택가격이 수천달러 또는 수만달러에서 시작되니까 가격에서는 흥미로운 일이 아닐 수 없다. 이러한 경매에 참여하여 잉여자금으로 투자할 수 있는 매물을 찾고 있는 분들은 한 번 고려 해 볼 만한 일이라고 사료된다.
경매에 참여하는 절차와 매물로 나와 있는 매물 리스트를 받아서 자신이 투자할 수 있는 매물이 과연 있는지 또는 없는지 그 여부를 조사하는 것이 첫 순서라고 본다. 이번 tax sale에 참여하기 위해서는 9월 중으로 등록을 해야 하며 10월 중 정한 날짜에 경매를 하게 된다.
(213)272-6726
www.newstarcommercial.com
조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>
