올 초 영국의 일간지 파이낸셜 타임즈의 발표에 의하면 올해 세계 100대 금융기업의 위험관리 비용이 1천억 달러에 달할 것이라고 한다. 이 가운데 200억 달러는 세계 금융 위기에 따른 직접적인 결과로 추산되고, 나머지는 새로운 자본 규제 조치를 실행하는데 소요될 것이라고 한다. 지난 몇 년간 금융위기로 인해 은행이나 에스크로 회사의 손실이 증폭되었고, 그 손실은 소비자에게 그대로 전달되고 있다. 은행의 서류 전형비도 높아지고,크레딧이 좋지 않은 소비자에게 부과 하는 포인트도 이전에 비해 훨씬 높아졌다.

주택을 구입하거나 재융자를 하거나 주택 융자금을 대출 받기 위해서는 클로징 코스트라는 융자비용이 있다. 그런데 이 융자비용이 날이 갈 수록 늘어나고 있다. 클로징 코스트 대략 다음의 세 가지 비용으로 구분되어 있고, 융자 신청시 서명해야 하는 예상 소요경비 내역서(Good Faith Estimate)에 조목조목 제시되어 있어야 한다.

첫째로 대출기관의 비용(Lender’s Fee)이다. 융자시 반드시 필요한 크레딧 조회비, 집 감정비, 융자 서류 처리비, 은행에서 부과하는 서류심사비, 홍수지역인지의 여부를 조사하는 비용, 그리고 융자인이나 은행에 내는 포인트(Point)등 십여 가지 이상의 항목으로 비용이 부과된다. 그리고 이러한 비용들은 대출 기관에 따라 조금씩 다르다. 하지만 포인트는 융자전문인에 따라 또 이자율에 따라 다르기 때문에 융자 신청시 이자율만 따질 것이 아니라 포인트의 여부도 정확히 알아야 한다. 포인트는 낮은 이자율을 위해 은행에 선(先)이자를 내는 것이다. 1 Discount Point는 융자금액의 1%이다. 만약 $500,000을 대출 한다면 1 포인트는 $5,000이고 2 포인트는 $10,000되는 것이다. 만약 포인트도 없는데 이자율이 터무니 없이 낮다면 턱없이 높은 서류처리비 등 다른 명목으로 비용을 추가 하지 않았는지 알아 보아야 한다.

둘째로 타이틀 비용(Title Charges)이다. 타이틀 비용은 전체 융자 소요경비 중 그 비중이 높다. 타이틀 비용으로는 에스크로 서비스비, 에스크로 서류 처리비용, 서류배달비, 공증비, 그리고 등기 보험(Title Insurance) 등이 있다. 주택 구입을 해본 사람들은 알겠지만 미국에서 주택 매매시 모든 서류와 계약금, 융자금은 에스크로(ESCROW)라는 신탁기관에서 관리를 하게 된다. 주택 구입시 에스크로 서비스의 비용과 등기 보험을 누가 부담하느냐의 여부는 시에 따라 그리고 카운티에 따라 다르다. 그리고 타이틀 보험료는 융자 금액과 비례한다. 에스크로 서비스 비용과 타이틀 보험료 비용의 지불을 누가 할 것인지에 대한 여부는 구매 계약서에 정확하게 명시되어 있다. 재융자를 할 경우에도 모든 서류는 에스크로에서 준비해준다. 하지만 재융자의 경우는 에스크로의 업무가 간략하기 때문에 융자기관과 계약하여 에스크로 서비스비를 대폭 할인하여 준다.

셋째로 정부에서 부과하는 비용(Government Charge)이 있다. 주택 구입과 동시에 명의가 변경되기 때문에 이를 공표해야 하는 레코팅(Recording) 비용이 있고, 주택 매매시 주택 소재지의 시(City)에 따라 세금부과 여부 그리고 세금의 부과액이 다르다. 같은 산타클라라 카운티 내에도 쿠퍼티노나 서니베일, 그리고 산타클라라시에는 시에 내는 세금이 없는데 반해 마운틴 뷰, 산호세 그리고 팔로알토에는 주택 구입시 주택 소재지가 있는 ‘시’에 세금을 내야 한다. 알라메다 카운티나 콘트라코스트 카운티에 있는 주택을 구입시 비교적 시에 높은 비율의 세금을 내야하기 때문에 미리 세금 내용을 알아두어야 에스크로 클로징시 차질이 없다. 그리고 시에서 부과하는 세금은 매년 부과되는 것이 아니라 주택 구입시 한번만 부과받는 것이다.

이 정도가 주택구입시 드는 비용(Closing Cost)인데 타이틀 보험 때문에 융자비용이 차이가 나지만 대략 재융자의 경우는 약 $3,500-$4,000정도의 융자비용이 소요된다. 주택을 구입하는 융자는 카운티에 따라 또 씨티에 따라 누가 무엇을 내는지, 양도세율이 다르기 때문에 대략 어느 정도라고 말할 수 없다. 무턱대고 이자율만 비교 할 것 이 아니라 클로징 비용을 받아 보아야만 정확한 비교를 할 수 있는 것이다.

이자율의 지속적인 하락으로 No Point No Cost의 재융자가 한참이다. No Point NO Cost라고 해서 융자비용이 없는 것이아니라, 융자인들이 은행으로 부터 일정의 커미션을 받아서 모든 융자비용을 지불하고 그 나머지를 수수료로 챙기는 것이다. No Point No Cost 융자를 하면서, 지불하게 되는 높은 융자 비용 때문에, 에스크로 회사와 은행만 살찌우게 하는 것은 아닌가 하는 회의가 종종 들기도 한다.

<그레이스 박 융자 / 베이켈 파이낸셜>