쟌 리(해밀턴 캐피탈 LLc)

금주 주택 모기지 금리는 지난주 대비 특별히 달라진 모습을 보이지 않고 있다. 현재 30년 고정 금리는 프레디 맥(Freddie Mac)에서 장기 주택 금리를 기록하기 시작한 1971년 이래 최저치를 나타내고 있다. 즉, 주택 매입을 하기 위한 최상의 상황인 것이다. 결과적으로 주택 구입용 모기지 신청이 상승 가도를 달리고 있어야 될 상황이 오히려 그 반대 효과를 보이고 있다. 미
국 모기지 은행 협회(MBA)에서 이번 주에 발표한 신청 건수는 1996년 12월 이후 가장 적은 규모를 기록했을 뿐만 아니라 13년래 최저 수준으로 떨어졌다. 또 대출조건을 바꾸기 위한 리파이낸스용 모기지 신청도 덩달아 하락했다.

과연 경기 침체가 그 원인인 것일까? 많은 이유들이 있겠지만, 정부의 세제 혜택 종료와 일자리 부재가 가장 우선적인 요인들로 주택 구입 수요를 압박하고 있는 것이다. 뿐만 아니라 은행들의 공격적인 주택차압은 결국 주택 시장 회복에 위협이 되는 동시 경제 성장세에 지장을 줄 것임이 분명하다. 연방준비제도이사회에서도 지난 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의록을 공개하면서 미국의 하반기 경제성장률을 하향 조정했다.

최근 의회에서 통과된 금융개혁안 또한 이번 통과를 계기로 다른 규제안 추진에 박차를 가하는 시발점이 될 것이다. 일례로 내년에는 패니 메이와 프레디 맥에 집중돼 있는 주택금융에 대한 개혁이 실시될 예정인데 현 모기지 대출 시장을 장악하다시피 하고 있는 이 기관들의 향방이 불투명해 짐에 따라 단기적인 역효과를 기대하지 않을 수 없다. 즉 이번 금융개혁안의 통과는 끝이 아닌 시작으로 주택 시장 회복에 또 다른 변수로 등장해 있는 셈이다. 이제 2010년 하반기를 시작하면서 향후 변화의 흐름을 가늠해 보도록 하겠다.

1. 대출 기준
지난 수년간의 긴축 정책으로 은행들은 자산관리를 대폭 강화시키는 충분한 준비를 해왔다. 따라서 일반 소비자 대출 뿐 아니라 모기지 대출 기준 또한 다소 완화돼 가는 흐름을 탈 것으로 예상된다. 은행들의 기존 포트폴리오 손실 규모가 경영 관리할 만한 적절한 수준으로 조정된다면 대출 규모, 신용 점수, 가산금리(add-on pricing)의 기준 폭이 한층 향상될 것이다.

2. 모기지 금리
금년 하반기를 마무리 하면서 그리고 2011년으로 접어들면서 그동안 정부의 개입으로 운영돼 오던 모기지 2차 시장은 민영업체들의 적극적인 투자로 점차 이전되어 갈 것이다. 즉 시장의 수요 공급이 정상화 되면서 모기지 금리 또한 제자리에 정착될 것이다. 따라서 금리는 시장경제에 대한 투자가의 예상 심리와 실제 경기 흐름에 민감하게 움직이게 될 것이다. 결과적으로 더블 딥 침체가 현실화되지 않는다는 전제로 본다면 장기 모기지 금리는 5.0-5.5% 이내로 2010년을 마감하게 될 것이다.

3. 주택 시장
기존 주택소유주들의 지속적인 론 디폴트로 시장의 흐름이 정상화 될 기미가 보이지 않고 있다. 침체된 경기 상황은 오히려 이같은 흐름을 더욱 압박해 가고 있을 따름이다. 정부의 지원으로 진행 중인 론 모디(Loan Modification) 플랜이나 재융자(HARP) 플랜 또한 별다른 실효를 거두지 못하고 있다. 결국 집의 자산가치가 무효화된 언더워터(Underwater) 주택소유주들에 대한 구체적인 원금 조정책이 실행되지 않는 한 시장의 정상화는 쉽게 찾지 못 할 것이다.