요사이 발표되는 각종 경제지표에 의하면 미국 경제는 회복세로 돌아서고 있다. 이제껏 고달팠던 우리의 생활에도 머지않아 쨍하고 해뜰 날이 올 것이다. 북가주지역의 주택시장은 경기회복의 신호가 나타나기 시작하면서, 또 지속적인 주택구입 세금혜택 탓에 그 열기가 뜨겁다. 오퍼를 제출하였다가 낙방을 하는 재수생 삼수생 홈바이어들도 비일비재하다. 복수오퍼의 경쟁에서 오퍼를 수락받기위해 턱없이 높은 가격을 제시할 수도 없으니, As IS나 론컨틴젼시 (loan Contingency) 기간을 다른 경쟁자의 오퍼보다 짧게 넣어 오퍼를 수락 받고자 하는 전략이 성행한다.

Contingency 라는 것은 Buyer를 위해 매매계약시 우발사고 조항을 넣는 것이다. Loan Contingency라는 것은 융자를 승인 받는 조건하에 주택을 구입하겠다는 것이고, Appraisal Contingency라는 것은 주택감정가격이 매매가격 만큼 나와야만 주택을 구입하겠다는 조항이다. 만약 론컨틴전시를 넣고 계약을 했는데, 은행으로 부터 융자승인이 나지 않았다면 아무런 페날티 없이 매매계약을 취소할 수 있는 것이다. 몇 년전 주택시장의 열기가 대단했을 적에는 몇 십개의 오퍼와 싸우기위해서 No Contingency로 오퍼를 제출하기도 하였다. 하지만 No Contingency는 매우 위험하다. 요사이 홈바이어들은 주택계획구입을 세우면서 융자를 준비하기 때문에 융자승인을 받지 못할 위험은 적겠지만, 은행의 주택감정가격이 큰 문제로 대두된다. 지난 해 5월1자로 개정된 HVCC에 의해 주택감정의뢰를 은행에서 하게 되면서, 홈바이어는 사전에 정확한 주택가격을 알아볼 방법이 없게 되었고 단지 인터넷 사이트에서 대충의 가격만 알 수 있다. 인터넷 사이트 가격은 100% 믿을 수가 없고, 대체로 은행에서 의뢰한 감정가격은 인터넷사이트에서 조회한 가격보다 다소 낮게 감정이 되는 듯 하다. 다운페이먼트를 30% 이상 하는 경우가 아니라면 주택감정 컨틴전시를 반듯이 넣어야만 주택감정가격이 매매가격보다 낮게 나와도 계약금을 잃지 않고 주택매매 계약을 무효화 할 수 있다.

통상적으로 계약서 상에 제시된 컨틴전시 기간은 17일이다. 그간 경쟁이 심한 경우는 일주일이나 열흘 정도의 컨틴전시 기간을 넣고 은행을 다구쳐 융자승인을 얻기도 하였지만 이제는 그럴 수 없다. 지난 해 7월30일 개정된 Truth in Lending Act에 의하면 크레딧 비용이외의 어떠한 비용도 융자신청인이 은행으로 부터 융자관련사항에 대한 공시의Truth in Lending 관련서류를 받기전 까지는 받을 수 없다. 대출은행은 융자신청서류를 접수 받은 후 TIL관련서류를 소비자에게 우편으로 송부한다. 그 후 3일(3 business day)이 지나고 4일 째되는 날에야 주택감정을 의뢰할 수 있다. 융자서류 접수 후 은행이 주택감정서를 입수 하기까지는 모든 과정이 아무리 빠르게 진행된다하여도10일 이상이 걸린다는 계산이고, 5일정도의 융자서류심사 기간까지 포함한다면 최소 17일 정도의 컨틴젼시 기간이 필요하다. 그리고 17일 컨틴젼시내에 최종 융자 심사를 받지 못하는 경우도 많이 있다.

금융위기 이후 정부는 소비자 보호를 위해 지속적으로 융자서류 공시에 대한 규정을 개정하고 있다. 올 1월1일 부터는 융자 신청시 융자인으로 부터 발급 받는 예상소요 경비 (Good Faith Estimate) 의 공시에 대한 법이 바뀌었다. 융자인이 융자를 의뢰받으면서 받는 수익이나, 융자비용등을 처음 부터 정확하게 공시하게 하고, 주택감정가격이라든지, 융자프로그램 변경등 특별한 사유 없이는 이를 변경할 수 없게 함으로써 소비자를 보호하고자 한다. 소비자보호법을 강화하는 취지는 소비자가 어떠한 비용을 지급하기전에 융자조건이나 비용관련하여 충분한 시간을 두고 심사숙고하게 하자는 것이지만, 개정된 융자규정에 따라 당연히 융자절차도 까다로와 지고, 융자수속기간도 길어져서 계약서 상에 약속한 날짜에 컨틴젼시를 없에지 못해서 컨틴젼시 기간을 연장을 하거나, 심한 경우 계약이 파기되기도 한다.

오퍼를 수락받기 위해 무리수를 두어서 컨틴젼시기간을 짧게 두어도 개정된 법에의한 융자절차상 소용없음을 기억하고 적어도 17일이상의 컨틴젼시 기간을 둘 것을 기억해야 하겠다.