콘도 융자에 대해 렌더나 2차 시장의 투자자들은 심사 절차나 기준을 일반주택에 비해 더 까다롭게 적용한다는 것을 지난주에 살펴보았다. 이번 주에는 구체적인 심사기준을 예를 들어 살펴봄으로써 콘도구매 예정자들에게 도움을 주고자 한다.
우선 정부보증 융자인 FHA 융자는 콘도이기 때문에 일반주택에 비해 다운페이먼트를 더 요구하거나 이자율을 높게 책정하지는 않는다. 즉 FHA 융자에서 최소 다운페이먼트인 3.5%를 할 경우 콘도이든 일반주택이든 이자율과 비용은 동일하다. 다만 지난주에 언급하였듯이 콘도단지에 대한 질문지인 콘도certification을 통해 시장성과 안정성에 대한 추가심사를 한다.
그러나 일반 융자의 경우에는 얘기가 많이 다르다. 예를 들어 보면, 융자금액 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자의 경우 현재 존재하는 최소 다운페이먼트 기준은 5%이다. 그런데 이때 대상건물이 일반주택일 경우에는 최소 신용점수가 720점이지만 콘도미니엄일 경우에는 신용점수 하한선이 740점으로 올라간다. 물론 다운페이먼트가 20% 이하이기 때문에 일반주택이든 콘도이든 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여 매월 보험료를 지불해야 하는 것은 당연하다.
또 다른 예를 들어보면, PMI를 지불하지 않기 위해 20% 다운을 하더라도 대상 주택이 콘도미니엄일 경우에는 일반주택에 비해 이자율이 약간 높게 형성된다. 이는 패니매 정책이기 때문에 어느 렌더이든 동일하다.
예를 들면 20% 다운으로 일반주택의 30년고정 이자율이 1포인트에 4.75%이라면 콘도미니엄은 1포인트에 4.875% 혹은 1.5포인트에 4.75% 정도로 형성된다고 보면 된다. 그런데 25% 다운하면 이러한 콘도미니엄에 대한 추가적인 리스크 프리미엄을 지불하지 않고 일반주택과 동일한 가격(이자율과 포인트)으로 융자를 받을 수 있다. 콘도 융자와 관련하여 또 하나 특이사항은 보험관련이다.
2009년 7월 이후 모든 attached 콘도는 외부와 내부를 100% 대상으로 하는 손해보험을 가입하도록 하고 있다.
만약 콘도 HOA(Home Owner’s Association)에서 가입하고 있는 master policy 손해보험이 콘도미니엄의 내외부를 완전히 커버하는 all-in coverage라면 상관없지만, 외부만 커버하는 bare walls coverage라면 내부를 커버하는 손해보험을 추가로 가입해야 한다. Homeowners-6(HO-6) policy에 해당하는 이 보험은 부엌 캐비닛, 마루, 플러밍, 화장실 등 콘도 내부 전체를 커버하는 walls-in coverage로 attached 콘도구입자들에게 추가적인 부담이 되고 있다. 콘도 사이즈와 커버리지 정도에 따라 다르지만 월 15~35달러 정도 더 부담해야 한다.
마지막으로 콘도를 주거주용으로 구입할 경우에는 별 차이가 없지만 별장용(2nd home)이나 투자용으로 구입융자나 재융자를 할 경우에는 다운페이먼트 정도와 LTV(Loan to Value) 상한선이 달라질 수 있으므로 주의할 필요가 있다.
많은 사람들이 보통 콘도가 일반주택보다 가격이 싸기 때문에 적은 다운페이먼트와 수입 정도로도 콘도를 구입하는 것이 더 쉽고 자격심사도 쉬울 것으로 생각하는 것 같다. 그러나 콘도에만 있는 HOA fee나 HO-6 보험료 때문에 동일한 가격대의 일반주택보다 콘도 융자를 위한 수입 수준이 더 높아야 된다는것을 주지해야 한다. 따라서 콘도구입을 계획하는 사람들은 본인의 수입이 콘도를 구입하기에 충분한지를 렌더의 융자담당자들을 통해 미리 정확하게 계산해 보는 것이 바람직하다.
(714)808-2491
스티브 양 <웰스파고 론오피서>
