사람의 생각은 자신의 경험과 입장에 따라 다르다. 바닷가에서 자란 사람은 해는 언제나 바다에서 뜨고 바다로 진다고 생각 할 것이고, 산촌에서 자란 사람은 해는 산봉우리에서 뜨고 산봉우리에서 진다고 생각 할 것 이다.

몇 년전 주택가격이 한참 인상했을 때 주택을 구입한 홈 오너들은 주택가격이 너무나 많이 떨어졌다고 생각할 것이고 , 현재 주택을 구입하려고 하는 홈 바이어들은 주택가격이 아직도 그 바닥이 드러나지 않았다고 생각한다.
주택 차압율이 지속적으로 높아지면서, 홈 바이어는 얼토당토 않은 가격의 오퍼를 제시하면서 주택을 구입하고자 할 것이고, 홈 셀러는 조금이라도 손해를 덜 보고자 줄다리기를 한다. 물론 결국엔 다급한 쪽이 먼저 손을 들겠지만, 두 입장이 좀 처럼 좁혀지기는 힘들 것이다. 그리고 요즈음 부동산 시장에서 홈 바이어는 홈셀러의 다급한 입장을 알기 때문에 인기지역을 제외한 부동산 시장에서는 파격적인 가격 인하를 요청한다. 그 뿐만 아니라 어떻게 좀 더 싸게 주택을 구입할 까 하여, 숏세일하는 주택을 구입하고자 하는데 숏세일 주택을 구입하는 고객들의 기약없는 기다림을 지켜본 필자의 생각에는 그게 그리 바람직한 방법은 아닌 듯 하다.

숏세일이(Short Sale)라는 것은 차압의 위기에 직면한 홈오너가 주택을 담보로 잡은 은행의 승인하에 주택매매가격이 융자금에 못 미치더라도 주택을 처분하는 것이다. 차압은 주택을 은행에서 처분하는 것이고 숏세일은 은행의 허락하에 소유주가 처분하는 것이다. 따라서 숏세일이건 경매주택이건 주택을 담보로 잡은 은행의 승인이 반듯이 필요하다.

홈바이어는 헐 값에 사고자 심지어는 거져 주워볼까 숏세일에 관심을 두지만 주택의 가치를 너무나 잘 알고 있는 은행이 얼토당토 않은 가격을 받아들이지 않을 것이다. 은행은 홈 셀러에게 CMA( 시중가격 비교)를 제출 할 것을 요청 할 것이고, 은행 나름대로 시중가격을 알아볼 것이다. 만약에 홈 바이어가 시중가격 보다 터무니 없게 낮은 가격을 원한다면 차라리 시간과 비용이 들더라도 주택을 압류하여 시중가격으로 처분 할 것이다. 때문에 숏세일하는 주택가격이 시장가격에 비해 파격적으로 낮을 거라는 환상은 금물이다.

숏세일의 주택은 “AS is”상태로 구입하게 된다. 홈 셀러가 주택을 처분해도 대출해준 융자금이 100% 상환되지 않은 상황에서 터마이트나 지붕의 수리 그리고 집수리를 해주지는 않을 것이다. 따라서 주택에 문제가 있어도 홈 바이어가 수리하여야 한다.

또한 에스크로 클로징 기간도 가늠할 수 없다. 홈바이어가 제시한 가격을 은행에서 승인해야 거래가 진행 되는데, 알다시피 미국 은행의 서류처리 과정은 성질급한 한국사람의 입장에서는 인내하기가 몹시 힘들다. 도대체 숏세일 관련 서류가 어느정도 진행되어 있는지 누구의 손에 있는지 알아내기도 쉽지않다. 일 잘하는 리스팅에이전트가 집요하게 은행과 연락을 한다 하여도 홈바이어가 제출한 오퍼를 은행이 받아들였는지 조차 알길이 없는 경우가 부지기 수다. 설상가상 숏세일 주택에 1차융자와 2차 융자로 각기 다른 두 은행이 주택을 담보로 잡고 있다면, 각기 다른 두 은행의 승인을 받아야 하기 때문에 시간과 노력 그리고 인내심이 몇 배는 더 소요될 것이다. 더우기 일 못하는 리스팅에이전트를 만난다면 홈 바이어는 몇 달이고 기약 없이 기다리게 된다. 에스크로가 언제 끝나게 될지 모르니 이자가 떨어져도 이자율을 고정할 수 도 없고, 이사날짜도 잡을 수가 없을것 이다. 특히 요즈음 처럼 금리 인상이 시작 된 경우 숏세일 주택을 구입한다면 이자율면에서 손해를 볼 것이다. 필자의 한 고객은 자녀양육의 문제로 부모가 사시는 동네에 나온 숏세일 주택에 오퍼를 넣었는데, 일년이 지나도 이런 저런 문제가 해결되지 않아 에스크로 클로징을 못하고 있다.

숏세일로 매매 되는 주택의 경우 홈 바이어의 클로징 코스트도 다소 높을 수가 있다. 통상 에스크로 서비스비, 타이틀 보험비 그리고 양도세등은 주택소재지의 카운티나 시에 따라 누가 얼마를 부담하느냐가 관례대로 정해져 있다. 산타클라라 카운티는 에스크로비용을 홈 셀러가 지불하고, 알라미다 카운티는 홈바이어가 지불하게 된다. 숏세일인 경우 은행은 관례에 따라 지불해야 하는 비용도 지불하지 않겠다고 하여 홈 바이어가 지불하게 되는 경우가 비일비재하다.

숏세일 주택을 아주 헐 값에 구입 수 있다는 생각은 꿈도 야무진 생각이며, 많은 경우 사서 고생을 하게된다.