다운페이먼트용 목돈
정부서 집값 97% 융자
재정상태 철저 분석 후
매입·유보 결정 내려야


낮은 이자율과 주택 가격 하락 등으로 인해 주택을 구입할 수 있는 여건이 어느때보다 나아지고 있다.

하지만 기존 주택 소유주들은 보유 주택의 처분이 쉽지않아 선뜻 주택 구입에 나서기 힘들다.

반면 지난해 주택 시장에서 수요를 이끌었던 첫주택구입자들의 경우 처분해야할 주택이 없어 비교적 쉽게 주택 구입을 결정할 수 있다.

게다가 정부의 첫주택구입자에게 대상으로 하는 세제 지원 혜택이 아직 유효한 상태로 첫주택 구입자들의 주택 구입은 더욱 유리하다. 계절적으로 주택 거래가 활발해지는 봄철이 다가옴에따라 이들 첫주택 구입자들의 주택 구입 활동이 올해 더욱 증가할 것으로 기대된다.

하지만 생애 처음으로 주택을 구입하는 만큼 주택 구입전 이것 저것 꼼꼼히 따져봐야할 것들이 많다. 후회없는 첫주택 구입을 위해 사전에 알아두어야할 사항들을 자세히 소개한다


◇주택 구입 보조 프로그램

주택을 구입하고 싶지만 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪고 포기하는 경우가 많다.

다운페이먼트 마련이 힘들다면 각 정부단체가 비영리 단체의 주택 보조 프로그램을 적극 활용한다. 최근 많은 인기를 끌고 있는 연방정부 프로그램중 하나는 연방주택국(FHA)의 HUD 203(b)론이다. FHA렌더가 주택 가격의 최고 97%까지 융자를 대출해주고 클로징 비용의 대부분도 론에 포함시킬 수 있어 주택 가격의 3%에 해당하는 다운페이먼트 금액만 마련되면 주택 구입이 가능해진다.

이밖에도 주택 상태가 좋지 못한 주택을 위한 HUD 203(k)론도 있다. 대개 FHA론은 상태가 크게 훼손된 주택을 대상으로는 융자를 잘 대출해주지 않는게 일반적이다. 최근 가격대가 낮은 매물 중에는 상태가 불량한 차압매물이 많이 포함돼 있는 점을 감안해고안된 론이다.

정부의 주택 구입 보조 프로그램에 대한 정보를 제공하고 신청을 돕는 비영리 단체를 적극 활용한다. 주택 구입을 돕는 한인 비영리 단체로는 샬롬센터(213-380-3700, www.shalomce nter.net), 한인기독교개발협회(213-985-1500, www.kccd3300.org) 등이 있다.


◇차압물 및 숏세일 매물 구입 주의

올해 차압매물이 크게 늘 것이라는 전망이 많다. 동시에 은행들의 숏세일 매물 승인 절차도 가속화될 전망이다. 차압매물과 숏세일 매물은 첫주택구입자에게 가격면에서 매우 매력적이다. 반면 절차와 비용에 대해 잘 이해하지 못한 채 이들 매물 구입에 나서는 것은 금물이다.

차압 매물의 경우 대개 ‘as-is’ 거래가 대부분인데 주택 상태에 이상이 발견돼도 은행측에서 수리나 보장을 해주지 않는다는 조건이다. 적지않은 수리비가 소요돼 주택 구입 비용을 상승시키기도 한다.

숏세일의 경우 일반 매물에 비해 거래기간이 길고 절차도 다소 복잡하다.
생애 첫주택으로 차압물이나 숏세일 매물을선택하는 것은 피한다.


◇출구 전략을 마련한다

생애 첫주택구입자는 주택 거래시 감정에 치우치기 쉽다. 일단 마음에 드는 집을 찾으면 안좋은 점들을 애써 무시하고 어떻게든 구입하려고 노력한다.

주택 구입 경험이 없어 냉정한 판단이 쉽지 않다. 새로 지은 집이라고 해도 100% 완벽할 수 없다. 항상 결함이 발견되게 마련이다. 사소한 결함이라면 몰라도 거주가 어려울 정도의 결함이라면 과감히 거래를 취소해야한다. 이때 바이어의 피해를 최소화하기 위해서는 거래전 여러 조건을 구매 계약서에 포함시키면 된다.

주택 상태를 점검해 이상 발견시 계약금을 전액 돌려받고 계약을 취소하는 조건이 한 예이다. 이밖에도 최근에는 융자를 받지 못해 거래가 취소되는 경우와 주택 감정가가 계약 금액보다 낮아 거래가 취소되는 경우도 비일비재하므로 구매 계약서 작성시 이런 경우를 대비해 출구전략이라고 할 수 있는 각종 ‘컨틴젼시’ 조항 삽입을 반드시 챙긴다.


◇팔랑귀는 금물

현재 주택 시장은 여전히 바이어스마켓이다. 이자율이 사상 최저 수준으로 낮고 주택 가격도 2006년도 최고 대비 평균 약 33%나 떨어진 상태다. 여러모로 주택 구입이 좋은 시기인 것은 사실이다. 게다가 주택 구입 용이도(HOI)가 크게 개선되고 있다는 소식과 주택 가격대 소득의 비율이 점차 낮아지고 있다는 소식들은 주택 구입을 계획중인 바이어들의 귀를 더욱 솔깃하게 한다.

단지 주택 시장이 개선되고 있다는 소식들에 고무돼 주택 구입에 나서는 것은 무모하다. 조건이 아무리 유리해도 현재 주택 시장 상황을 잣대로 주택 구입을 결정하는 것보다 자신의 현재 상황으로 주택 시장을 측정하는 자세가 필요하다.

주택 구입 결정전 몇가지 질문을 해본다. ‘크레딧 점수가 좋은가’ ‘직장이 안전한가’ ‘얼마동안 거주할 것인가’. 만약 질문에 대한 대답이 ‘노’라면 여러 재정 상황이 나아질 때까지 잠시 기다려보는 것도 좋다. 최근 모기지 페이먼트에 부담을 느끼고 있는 주택 소유주의 대부분은 주택 가격 상승 분위기에 편승해 주택 구입에 나선 소유주가 많은 점을 명심한다.


◇기타 사항

▶구입비용 > 관리비용: 주택 구입에 앞서 흔히 다운페이먼트 금액과 클로징 비용 등 거래에 필요한 비용만 생각하기 쉽다. 하지만 ‘홈 오너’가 되면 매달 정기적으로 지출되는 주택 관리비용도 무시할 수 없다. 재산세, 주택 보험료, 각종 유틸리티 비용 등이 있다.

▶융자 사전 승인: 매물 샤핑 시작전 반드시 융자 사전 승인을 받는다. 구입 가능한 주택의 가격대를 이해하는데 도움이된다. 여러 렌더들과의 상담을 통해 자신에게 적합한 융자 프로그램을 선택할 수 있고 오퍼 제출시 셀러에게 진지한 바이어라는 인상을 전달한다.

▶에이전트의 종류: 에이전트는 셀러, 바이어, 듀얼 에이전트 등 크게 3형태로 나뉜다. 이중 듀얼 에이전트는 셀러와 바이어를 동시에 대리하는 에이전트다. 전문가들은 첫주택 구입시 듀얼 에이전트는 가급적 피하고 바이어만 대리하는 에이전트를 고용하라고 충고한다.


<준 최 객원기자>


올해에도 생애 첫 주택구입자가 주택 시장에서 차지하는 비율이 높을 전망이다. 첫주택 구입 때 자신의 재정상황을 고려하지 않고 주변 분위기에 휩쓸려 주택구매에 나서는 일이 없도록 주의한다.