2010년 시행되는 부동산 관련 법률 <1>

새해부터 시행되는 법률 내용에는 현 경제공황 원인을 제거하고자 했다. 1980년, 1990년 부동산 파동 때마다 은행과 감정사 잘못이라는 것이 2007년 공황에도 복창하고 있다. 부실융자 책임은 은행이 책임져야 한다면서 법을 제정했다. 하지만 오바마 정권은 은행 파산부터 막아야 된다면서 은행 구제부터 했다. 금융파동을 일으킨 금융권에 책임추궁은 없었다.

부실융자를 차단하기 위해서 융자 브로커에게 2010년 12월부터 시험을 친후 면허증 받은 사람이 융자 브로커를 하도록 했다. 결국 피라미만 잡는 정책이 되고 있다. 이제 융자 브로커는 손님을 위한 책임자로 변경되었다. 과거에는 손님보다는 은행을 위해서 일하는 사람으로 인정되었다.

감정사 잘못도 규제해야 된다면서 1992년부터 감정사 면허제를 실시했다. 새 법률에서는 감정에 대한 일체의 영향 주는 행위를 배제하고자 한다. 물론 어느 정도 실효가 있을지 의문이다. 은행이 감정사를 선택해야 하는 현 상황에서 이들의 공생관계를 어떻게 차단할 수 있느냐에 실효성 문제가 있다.


▲차압주택 구입자에게 90일 이내 재판매 허용

HUD는 주택을 구입 한 후 90일 이내에 재판매 못하도록 2006년 6월7일 법을 제정했다. HUD 규정은 실제 소유주만이 판매를 할 수 있지만 FHA 융자 받은 후 90일 이내에 재판매를 못하게 했다. 투기 억제를 위한 법이었다. 한때는 차압한 은행도 90일 이내에 재판매를 못하게 했다가 2008년 6월에 해제했다. 2010년 1월15일 HUD 공포에 따르면, 2010년 2월1일부터 2011년 1월31일까지는 개인이 차압주택을 구입해서 90일 이내에 재판매를 허용했다.


▲세대주 보호법
(homestead exemption)(AB 1046)

자기가 거주하는 주택에 에쿼티가 남아 있을 때에 적용된다. 차압, 파산 또는 채권자 소송으로 주택을 강제 판매하게 되었을 때 1차 융자를 먼저 공제한다.
다른 채권자가 여기서 남은 에쿼티 돈을 챙겨 갖고 가기 이전에 주택소유주에게 먼저 혜택을 준다. 최저 생계보호를 위한 법이다. 세대주 보호가 2차 융자보다 먼저 등록되었을 때는 세대주 보호법이 2차 은행보다도 우선이 된다.

캘리포니아 주는 독신 7만5,000달러 부부 10만달러 그리고 65세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55세 이상으로서 저소득층은 17만5,000달러까지 보호받는다.

주택 소유주가 세대주 보호를 등록했을 때는 채권자나, 부채판결 저당, SBA 융자, 건축관련 저당, 때로는 2차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택판매 후 6개월까지 보호받는다. 세대주 보호법은 각 주의 주법이 연방법보다도 우선된다.

2005년 파산법의 개정으로 세대주 보호를 받으려면 연방법에서는 파산 이전 1,215일 이전에 등록 해야만 보호받는다.

하지만 아직까지 가주에서는 이런 제한이 없으므로 가주법이 연방법보다 우선된다. 세대주 보호 신청부터 해두는 것이 안전하다.


▲차압당한 주거용 부동산 소유주와 입주자 퇴거(SB 290)

차압당한 주택 소유주와 직계 가족에게는 60일 퇴거통고를 주어야 한다. 차압당한 집의 일반 입주자에게는 90일 퇴거통고를 주어야 한다.

LA 시는 차압된 집 주인 또는 일반 입주자는 차압당한 단독 주택에서 1년까지 거주할 수 있고 건물주는 이사비용도 지불해야 된다. 아파트 입주자는 임대조정에 해당되는 1978년 10월1일 이전 건축물로 제한된다.
2010년 12월23일까지다(LA Ord. 180441).

LA시 세입자 문의 1-866-557-7368

김수진 / 변호사
(213)670-0068