얼마 전 한 손님으로부터 뮤리에타에 집을 사기 위해 오퍼를 쓰는데 필요한 사전융자 승인서를 요청하는 전화를 받았다. 그러나 다이아몬드바의 콘도에 살면서 LA로 직장을 다니는 이 손님의 소득은 투자용(임대용) 주택을 하나 구입할 만큼 충분하지 못했다. 그런데 상담도중 손님은 필자에게 결정적인 힌트를 주었다. 폰태나 지역에도 맘에 드는 집이 하나 있다는 것이었다. 폰태나에 집을 살 때는 융자가 가능하다고 말을 했더니 어떻게 그게 가능하냐고 반색을 하면서 좋아했다. 어떻게 이런 마술 같은 일이 가능할까?

먼저 이 손님이 뮤리에타에 집을 살 경우에는 오로지 투자용으로 융자를 신청할 수밖에 없다. 왜냐하면 뮤리에타에서 LA로 출퇴근이 현실적으로 불가능하기 때문에 주거주용으로 융자승인이 날 확률이 거의 없기 때문이다. 또한 이 손님은 2년 동안 부동산 투자경험이 없기 때문에 새로 구입하는 집으로부터 예상되는 임대수입을 소득으로 인정받을 수가 없다. 따라서 부족한 소득 때문에 융자가 힘들게 된다. 하지만 폰태나에 집을 살 경우에는 얘기가 좀 달라진다.

폰태나는 충분히 LA로 출퇴근이 가능 하고 현재 살고 있는 콘도보다 좀 더 큰 집을 구입할 경우 주거주용으로 융자를 신청할 수가 있다. 또한 이 손님의 현재 다이아몬드바 콘도에는 에퀴티가 아주 많았다. 따라서 다이아몬드바 콘도의 예상 임대수입을 소득으로 사용할 수 있어 융자를 받을 수가 있게 된다.

또 이자율도 싼 주거주용 이자율을 받을 수 있게 된다. 이러한 경우가 가능한 것은 “부동산 임대경험 2년이 없는 사람이 투자용 주택구입 융자를 신청할 경우에 그 주택에서 발생하는 임대수입은 소득으로 간주하지 않는다. 그리나 현재 살고 있는 집(departing house)을 임대놓고 이사 갈 경우에는 에퀴티가 30% 이상 있을 경우(부동산 임대경험과 상관없이) 기존 집으로부터 예상 임대수입을 소득으로 간주한다”는 가이드라인에 근거한 것이다.

위의 예처럼 현재 사는 집을 임대 놓고 새로 사는 집을 주거주용으로 융자를 신청할 경우에 이자율도 싸고 임대수입을 소득으로 인정받아 융자승인을 받기 훨씬 쉬워지는데 이것이 가능하려면 몇 가지 전제조건이 충족되어야 한다. 첫째 현재 집의 에퀴티가 반드시 30% 이상 되어야 한다. 즉 LTV(집값 대비 융자규모)가 70%를 넘지 않아야 한다. 둘째 새로 사는 집으로 이사를 가는 것이 상식적으로 납득이 되어야 한다. 예를 들어 새로 사는 집의 크기가 더 크거나, 아이들을 위한 방이 많거나, 학군, 환경 등이 더 좋은 동네이거나, 직장에 가깝거나 등 뭔가 납득이 되는 이유가 있어야 한다. 물론 아이들이 다 커서 집을 떠났을 경우 다운사이징 한다고 해도 얘기가 된다.

요즘 집값이 많이 싸졌고 저축 및 대출금리가 모두 낮아 투자용 주택구입에 관심이 많은 것 같다. 그런데 집이 이미 있는 사람이 한 채 더 구입할 경우에는 고려해야 할 사항이 한두 가지가 아니다. 충분한 소득보고 여부, 다운페이먼트, 주택형태, 지역, 직장과의 거리, 융자를 받은 주택의 개수, 부동산 임대경험, 현재 소유하고 있는 주택과의 관련성 등을 종합적으로 따져서 융자를 신청해야 한다. 그래야 안 될 것 같은 융자도 되고 되더라도 훨씬 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있다. 따라서 투자용주택구입을 계획하는 사람들은 현찰로 사지 않는 한 집을 보기 전에 반드시 융자 담당자를 먼저 찾아 자신의 의도와 조건을 갖고 가장 최선의 방법이 무엇인지를 살펴봐야 한다. 투자용 주택구입은 그 운영 만큼이나 융자도 중요하고 어렵다는 것을 명심하기 바란다.
(714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서