상환청구 불가 융자금(non-recourse loan)이란 은행이 담보로 하여 융자한 경우 담보물을 회수한 이후에 추가로 상환청구를 하지 못하는 융자금을 말한다. 일반적으로 융자금은 상환청구 가능(recourse) 융자이다. 따라서 담보처분으로 부족할 경우 은행이 채무자를 상대로 소송을 제기할 수 있는 것이다.

그러나 가주 민법은 주거용 주택의 구입자금에 대하여는 융자금이 상환청구 불가라고 정하고 있다. 따라서 집을 사고 후일 융자금 반환이 어려운 경우 은행은 집을 회수하는 절차 이외에 다른 소송을 할 수 없다.

그러나 첫번째 융자가 아닌 재융자를 한 경우에는 상환청구 가능 융자금이 되어 은행이 잔여채무에 대한 소송을 할 수 있다. 상업용 건물, 사무실 건물, 아파트 등의 융자금도 상환청구 가능 융자금이다. 따라서 샤핑센터 건물이 은행에 넘어간 경우 담보물 처분으로 충분한 부채지급이 안 되면 은행은 건물주를 상대로 추가로 소송을 할 수 있다. 소송을 할 수 있어도 소송경비가 많이 들고 채무자가 재산이 없으면 은행이 소송을 하지 않을 수도 있다. 경기불황 속에서 집이나 상업용 건물이 차압되는 경우 대개 시가가 융자금액보다 낮다.
즉 시가는 100만달러인데 융자금은 120만달러인 경우가 그것이다. 이 경우 시가와 융자금과의 차액은 채무면제이익이 된다. 차압이나 숏세일이 된 경우 주의할 점은 이것이 상환청구 불가 융자인지 상환청구 가능 융자인지를 판단해야 한다. 이것에 따라 은행이 추가 소송여부를 할지 대비해야 한다. 또 한가지는 차압이나 숏세일을 할 경우 은행으로부터 1099C를 받게 된다. 이는 채무면제 이익이 있다는 통보이다.

많은 사람들이 차압이나 숏세일의 와중에서 1099C를 무시하거나 받지못하여 1~2년 후에 세금납부 통지를 받는 경우가 있다. 따라서 이를 방지하려면 1099C를 받지 않은 이유가 주소 이전으로 도착이 안 된 경우가 있으므로 은행에 연락하여 1099C를 받도록 한다.

1099C를 받게 되면 담당 공인회계사와 상의하여 이것이 과세대상인가 확인해야 한다. 과세대상이 아닌 경우도 일단은 세금 보고서에 기재 후 과세대상이 아닌 이유를 적어내는 것이 후일 세무감사를 피하는 길이다.

위에서 상환청구 불가 융자금을 설명했는데 이러한 종류의 융자금에서는 부채면제 이익이 발생하지 않는다. 부채면제 이익은 상환청구 가능 융자금에서만 발생한다.

부채면제 이익이 발생하더라도 몇가지 경우는 이것이 과세대상 이익에서 제외된다. 파산의 경우나 차압직전 납세자의 순재산이(차압재산 포함) 마이너스인 경우는 마이너스 범위 내에서 부채면제 이익의 과세가 면제된다.

차압이나 숏세일이 많다보니 정부가 정한 특별법(2007 Mortgage Relief Act) 에 의하여 구입 및 증축에 소요된 융자금(개인소비 목적인 융자금은 제외)의 200만달러까지는 과세를 하지 않는다. 이 경우는 물론 재융자까지를 포함한다. 하지만 주의할 것은 가주정부는 이러한 연방정부의 특별법과 다른 법을 제정하였으므로 그 차이를 염두에 두어야 한다. 본인이 사용하는 비즈니스 건물이나 직접 관리하는 (관리 대리인이 있고 지시하는 경우도 포함) 아파트, 상가의 부채면제이익도 과세대상에서 제외된다.
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김윤한 / 변호사