밸리에 사는 손님의 경우였다. 현재 30년 고정 5.75%의 이자율을 가지고 있는데 지금 재융자를 하자니 들어가는 비용에 비하여 이자율이 많이 내려가지 않는 것 같고 하지 않자니 어쩐지 손해 보는 것 같다고 하였다. 앞으로 이자율이 더 내려가면 재융자를 단행할 텐데 만약에 거꾸로 올라갈 경우에는 정말 재융자의 기회를 잃어버리고 말기 때문에 고민이 많았다.

그런데 이 손님은 앞으로 모기지 이자율이 현재보다 더 내려갈 가능성보다는 올라갈 가능성에 더 무게를 두고 어떻게든 재융자를 원했는데 문제는 비용이었다. 1%도 채 안 되는 이자율을 낮추기 위해서 수 천달러를 쓰기를 원치 않았다.

이러한 사람들에게 안성맞춤인 재융자 방법으로 no fee(혹은 no point) no cost 융자라는 것이 있다. 비용을 단 1달러도 지불하지 않고 융자를 하는 것이다. 물론 자신이 비용을 모두 지불하고 융자를 하는 경우보다는 이자율이 다소 높아지겠지만 비용을 전혀 지불하지 않고 현재 보다 0.5% 정도 이자율을 낮출 수 있다면 안 할 이유가 없다. 이러한 비용 없는 융자가 어떻게 가능하고 또 어떤 사람들에게 유리한 상품인지를 한번 살펴보자.

주택융자를 할 때 손님들이 은행에서 주어지는 이자율보다 낮추기 원할 때는 permanent buy down이라고 하여 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취할 수 있다. 예를 들어 현재 30년 고정 이자율이 5%라면 1%의 포인트를 지불하면 4.75%의 이자율을 받을 수 있다. 1포인트는 융자금액의 1%이다. 이렇게 함으로써 손님은 장기적으로 유리한 융자를 받게 된다. 포인트의 반대 개념이 리베이트인데 이자율을 높게 받으면 은행은 손님에게 거꾸로 크레딧을 줄 수 있는데 이를 리베이트라고 한다.

비용 없는 융자는 바로 이 리베이트를 이용하는 융자방법이다. 예를 들어 0point에 이자율이 5%일 경우에 5.25%로 융자를 받으면 약 1% 정도의 리베이트로 크레딧을 받을 수 있는데 이를 이용하여 융자비용을 감당할 수 있다. 융자금액 35만달러라면 3,500달러의 크레딧을 받아 충분히 재융자 비용을 커버할 수 있다.

이 비용 없는 융자는 5년, 7년과 같은 단기 고정상품보다는 30년이나 15년 고정상품으로 융자 할 경우에 가능하다. 왜냐하면 5년 7년 단기 고정상품은 1%의 리베이트를 받기 위하여 희생해야 하는 이자율의 폭이 너무 크기 때문에 적당하지 않는 경우가 많다. 또한 재융자 비용은 융자금액에 따라 크게 달라지지 않으므로 융자금액이 클수록 쉬우며 최소한 25만달러 이상은 되어야 효과적이다.

비용 없는 융자는 지금 당장 현금을 쓰기를 원치 않는 사람이나, 융자비용을 융자금액에 얹어 융자금액이 늘어나는 것을 싫어하거나, 감정가 때문에 늘릴 수 없는 사람의 경우에도 유용하게 쓸 수 있다. 또한 2~3년 안에 집을 팔수도 있을 것 같고 안 팔수도 있을 것 같은데 현재의 낮은 이자율로 우선 재융자를 해놓고 싶은 사람들도 충분이 이런 방법을 고려해 볼 수 있다, 특히 현재 5% 중후반의 이자율을 가지고 재융자를 망설이는 사람들에게는 이 비용 없는 재융자가 최상의 선택이라고 볼 수 있다.

비용 없는 융자의 또 하나의 장점은 융자비용을 렌더가 책임지기 때문에 손님의 입장에서 바가지 쓸 염려가 없다는 것이다. 비용 없는 융자는 재융자뿐만 아니라 집을 사는 구매융자의 경우도 당연히 쑬 수 있다. 에스크로 크로징 비용이 부족한 사람들은 이자율을 약간 높이고 여기서 발생하는 리베이트를 이용하여 에스크로 비용을 감당할 수 있다.
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스티브 양 / 웰스파고 론오피서