사업체 구입자 일부 현금 지불 약속 지키지 않는데
<문> 약 두달 전 운영하고 있던 사업체를 팔기위해 에스크로를 설정하였습니다. 실제 가격보다 훨씬 적은 가격으로 에스크로 서류에 서명하고, 차액은 현금으로 받기로 하였습니다. 또한, 구입자의 요청으로 에스크로가 완료되기 전에 미리 사업체를 운영할 수 있도록 허락을 하였습니다. 이제 일주일이 있으면, 에스크로가 완료되는데 구입자는 차액에 해당하는 현금을 주지 않고 있습니다.
또한, 이제와서 매상이 틀리다며 계약을 취소하겠다고 협박을 하고 있습니다. 어떻게 대처해야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 귀하의 경우 두가지 중대한 문제점을 지적할 수 있는데, 첫째는 불법적인 이중 계약이고 둘째는 에스크로 종결전에 사업체의 점유권 (또는 운영권)을 양도했다는 것입니다. 실제로 많은 사람들이 여러 가지 이유로 인해서 귀하와 같은 이중 계약을 하는 것을 보게됩니다. 일정한 금액을 현금으로 받고, 서류상 매매 가격을 낮추어 에스크로를 설정하는 경우에 이러한 분쟁이 많이 발생합니다.
귀하는 에스크로 종료 전에 현금을 반드시 지불 받으셔야 하겠습니다. 또한, 매입자의 경우, 현금을 지불한 영수증이나 기록을 보관해 놓는 것이 현명하다 하겠습니다. 이중 계약이란 서면에 의한 표면적인 정식계약과 실제 이면 계약이 있는 경우, 또는 서면 계약과 더불어 구두계약을 병행하는 경우가 있습니다. 이러한 이중계약은 정상적인 방법이 아니며 경우에 따라서 불법에 해당하므로 대부분의 에스크로 회사에서는 이러한 계약을 위한 에스크로를 거절하는 경우가 많습니다.
또한, 상당한 위험부담이 수반되므로 앞으로는 절대적으로 지양해야 되겠습니다. 일반적으로 에스크로 서류에는 매매 당사자간에 합의, 서명된 내용 이외에는 어떠한 것도 이에 상반되는 내용이 없다는 조항이 있고, 매매 당사자들은 이러한 조항을 확인하는 서명을 하게 되므로 이후에 당사자간에 별도의 합의내용이 있다 하더라도 계약서 내용과 전혀 상반되는 주장을 할 수 없게 되는 것입니다. 따라서, 꼭 필요한 경우에는 특정한 사항을 에스크로와는 별도로 합의한다는 규정을 두어야 합니다. 둘째로, 에스크로가 종결되기 전에 매매되는 사업체 또는 부동산의 점유권 (또는 운영권)을 구입자에게 미리 허락하는 경우에도 많은 문제점이 발생합니다. 모두 선의로 진행되면 아무 문제가 없겠으나, 주로 구입자가 결점이나 핑계를 대어 가격을 내리거나 에스크로 종결을 미루어서 자신에게 유리한 조건을 얻어내려는 경우가 많기 때문입니다. 두가지 경우, 처음부터 바람직하지 않은 방법이었으나, 우선, 사업체 계약이 취소되는 것도 감수할 생각이라면, 점유권(운영권)을 돌려 받은 다음, 계약서 내용에 따라 전문가와 상의하여 법적 절차를 따르도록 하는 것이 좋겠습니다.
상업용 건물 리스 만기 후 렌트비 두 배 요구하는데
<문> 상가건물 일부를 임대하여 사업체를 운영하고 있습니다. 약 2개월 전에 임대 계약이 만료되었고, 그 후, 별도의 새로운 임대계약 없이 전에 지불하던 렌트비를 그대로 내면서 지내왔습니다. 그러나, 이번 달부터는 지난달 임대료를 포함해서 매달 2배의 임대료를 내야한다는 통지서를 받았습니다. 만료된 리스 계약서에는 계약이 끝난 후에 두 배의 렌트비를 받을 수 있다는 조항이 있었습니다. 제가 듣기로는 리스가 만료된 후 종전과 같은 렌트비를 지불하고 건물주가 이 렌트비를 받아 은행에 예금을 하게 되면, 계속 전과 같은 렌트비를 내고 있을 수 있다고 하는데 사실인지 궁금합니다.
<답> 우선 귀하가 다른 사람으로부터 들었다고 하는 것은 아무런 법적 근거가 없는 것임을 말씀드립니다. 일반적으로, 리스 계약이 끝나게 되면 세입자는 건물을 비워야 할 의무가 있게 됩니다. 귀하가 말씀하신 것처럼, 요즘에는 세입자가 계약대로 이행하지 않고 부당하게 건물에 잔류하는 것을 방지하기 위해, 리스 기간 만료 후, 새로운 리스 계약을 체결하거나 건물주의 동의 없이 계속해서 건물을 비우지 않을 경우, 불법 점유로 간주되어 150 ~200%까지 렌트비를 인상해서 청구할 수 있는 조항을 두고 있습니다. 따라서, 귀하는 종전에 내던 렌트비의 두 배를 내야 할 수도 있습니다. 건물주는 귀하의 퇴거를 요구하는 통지서와 렌트비를 두 배로 청구할 수 있다는 사실을 사전에 통보해야 할 의무가 있습니다. 또한, 전에 내던 매월 렌트비를 건물주가 그대로 받았다고 해서 자동적으로 전과 같은 새로운 리스 기간이 형성되는 것은 아닙니다.
특별히 과거에 사용되던 방법중의 하나인 수년간의 렌트비를 일시불로 지불하는 형식의 리스인 경우, 약간의 예외가 인정될 수 있으나, 일반적인 리스의 경우에는 리스기간이 끝난 후에는 불법적인 점유에 해당되어 건물주가 강제퇴거를 시킬 수 있습니다.
건물주의 동의를 받아 잔류하고 있다 하더라도, 새로운 정식 리스 계약을 체결하지 않은 경우, 매 월 “MONTH TO MONTH”의 리스 권리밖에 없는 것입니다. 따라서 귀하의 경우, 현재 리스는 1개월에 한정되는 것이고, 건물주가 위에서 말씀드린 대로, 정식으로 퇴거통지서와 임대료 인상 통지서를 보냈기 때문에 두 배의 렌트비를 내게 될 수도 있습니다. 또한, 사업체는 상당한 기간의 고정된 리스 기간이 필수적이므로 건물주와 의논하여 새로운 리스 계약에 합의하시는 것이 현명하다 하겠습니다.
(213)639-2900
한태호 / 변호사
