갑작스런 숏세일의 증가로 대부분의 은행들은 충분히 훈련된 인력을 확보하고 있지 못하기 때문에 정확하고 빠른 서류의 제공이 숏세일을 성공적으로 이끄는 첩경임을 강조하고 싶다. 대부분 필요한 숏세일 서류들은 조금의 시간만 투자하면 충분히 준비할 수 있는 서류들이다(예, 세금 소득 보고서, 재정진술서, 경제적 어려움을 설명하는 편지, 은행 잔고 복사본).

준비된 서류를 접수시킨 후 보통은 30일에서 45일 사이에 접수완료 되어 은행담당자로 넘어 간다는 연락을 받고, 특별한 문제가 없다면 집 감정(broker price opinion)을 보낼 것이라고 대부분 셀러의 에이전트에게 연락이 간다. 이후 집 감정이 이루어지고, 은행담당 결정권자에게 집 감정 보고서가 들어감으로써 본격적인 심사에 들어가게 된다. 심사에 들어갔다 하더라도 4주 이상의 서류심사를 거쳐 모든 조건이 맞으면 마지막 종결 단계로 넘어가 숏세일 승인이 나오게 된다. 만약 1차, 2차 융자 은행이 틀릴 경우는 4~6주 시간이 더 소요된다(많은 셀러들이 이렇게 시간이 오래 걸리는데 그 사이에 집을 차압하면 어떻게 하느냐고 걱정을 하는데, 대부분의 은행들은 숏세일 진행중인 경우 마지막 승인 결정이 나올 때까지는 연기를 계속한다).

그러면, 바이어는 성공적인 숏세일을 통해 원하는 주택을 구입하려면 무엇을 준비하여야 할까? 첫째로는 셀러 쪽과 마찬가지로 인내심이다. 앞에서 말한바와 같이 숏세일은 말이 숏세일이지 상당히 긴 시간을 요구하는 거래이다. 많은 바이어들이 긴 시간을 기다리지 못해 중간에 포기하는 경우를 필자는 너무나 많이 보고 있다.

둘째로는 유능하고 경험 많은 에이전트를 선택해야 한다. 현 시세에 터무니없이 높거나 낮은 가격으로 셀러에게 오퍼 한다면 거래가 성사되거나 오퍼가 받아들여지기는 어려울 것이다. 셋째로, 100% 현금 오퍼가 아니라면 융자를 철저히 준비하고 최소한 융자를 얻는 은행으로부터 융자예비 승인서 등 융자에 관한 만반의 준비를 해야 한다. 특히, 바이어들이 오퍼를 넣을 때는 괜찮은 크레딧이 숏세일 승인이 나온 후 그 사이에 크레딧을 망가뜨려 마지막 순간에 융자를 거부당하는 경우를 종종 보게 된다. 금융위기 이후 융자심사 자격이 많이 강화되었음을 잊지 말아야 할 것이다.

그리고 마지막으로 역시 인내를 갖고 셀러의 은행으로부터 숏세일 승인이 나오기를 기다리는 것이다. 담당 부동산 에이전트를 조르거나 재촉하는 일은 숏세일 거래에 아무런 도움이 되지 않는다는 것을 강조하고 싶다.
(213)427-3600


제임스 박 <메트로 에스크로>