최악의 주택차압 사태를 방지하기위한 정부 부양책인 오바마 재융자(일명 Refi Plus)가 실행된지 반 년이 넘었지만 아직도 많은 주택소유주들의 질문이 끊이지 않고 있다. 이에 이해를 돕기위해서 오바마 Plan의 핵심적인 내용을 다시 한 번 정리해보기로 하자. 또 다른 부양안 중의 하나인 ‘재조정’에 관해선 차후에 다시 분석의 글을 싣기로 하고 오늘은 ‘재융자’에 관한 내용만 논하기로 한다. 인식을 각인하는 의미에서 해당 자격과 조건 그리고 반대로 해당되지 않거나 허용하지 않는 것은 어떤 것들인지를 집약해서 나열해 보기로 한다.

먼저 재융자 허용 범위로는 (1)패니매나 프레디맥이 보유 또는 보증한 컨포밍 융자 (2)1~4유닛 그리고 본인 거주(owner occupied)의 별장용 주택과 인베스트먼트 프라퍼티 (3)LTV 105%까지 인정 (4)1차가 LTV 105%면 2차 합친 CLTV는 No Limit (5)Agency Jumbo인 Jumbo Conforming과 Conforming High Balance 융자 소유자 (6)매입 당시 20% 이상 다운했던 경우 MI(모기지 보험) 면제 등이며 또한 실행단계에서 승인심사도 완화시켰다.

융자가 불가한 환경으로는 (1)LTV 105%이상 (2)일반 점보융자 소유자 (3)패니매, 프레디맥과 무관한 컨포밍 융자 (4)MI가 있는 융자 등이며, 허용되지 않는 재융자 형태들은 (1)이자만 내는 interest only 프로그램 (2)1, 2차를 묶는 재융자 (3)현금인출 재융자 (4)5년 미만의 단기 고정형 변동(Convert ARM) (5)고정 프로그램인 Balloon Mortgage 등이다.

더불어 이 부양안의 최대 융자액수와 프라퍼티에 따라 LTV 적용기준이 다르다는 두 가지 부분은 특별히 부연설명이 필요하다. 우선 72만9,750달러라는 최대 융자액수의 기준은 결코 일반 점보융자를 의미하는 것이 아니라는 점을 인식해야 한다. 이는 컨포밍 한도가 높은 2~4유닛과 한시적으로 운용되고 있는 ‘점보 컨포밍’과 ‘컨포밍 하이밸런스’라는 프로그램들의 융자를 의미하는 것이다.

그리고 105%의 LTV는 본인거주(owner occupied)의 단독주택(SFR)과 1~2유닛 프라퍼티에만 해당되는 것이고 3~4유닛이나 별장용 주택(second home)과 인베스트먼트 프라퍼티들은 LTV 한도가 80%라는 것 또한 분명히 인식해야 할 것이다.

오바마 정부의 이번 재융자 부양책은 내년 중반까지 유효하다. 얼마나 효과적인 부양의 결과를 일궈낼 수 있을지는 아직도 알 수 없다. 필자의 분석으로 볼 때, 가장 큰 쟁점의 요소가 될 ‘주택 감정’의 문제가 어떤 방향으로 가닥이 잡힐지 가늠할 수 없기 때문이다. 대부분 은행이 직접 주택감정을 관장하기 때문에 LTV 105%의 인정이 케이스마다 다를 수 있으므로 이로 인해 실효성이 부가될 수도 있고 그 반대일 수도 있을 것이다.
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제이 명 / 론팩 모기지 대표