사상 최저의 이자율이 지속되는 상황임에도 불구하고 재융자 시장은 크게 확장될 기미가 보이지 않고 있다.

오늘은 이러한 현상의 원인이 무엇인지 짚어보기로 하자. 일단 부동산의 하락으로 인한 LTV(집값 대비 융자비율)의 문제는 누구도 벗어날 수 없는 위축된 환경의 변화이다. 그런데 더 큰 문제는 매입융자와 마찬가지로 full document의 승인심사로 완벽히 전환됐다는 것이다.

2008년 이전에 주택매입 융자를 받았던 대다수의 주택소유주들은 ‘stated income’이라는 방식의 인컴증명 심사를 활용했었다. 수입을 증명하기 위한 어떠한 서류도 제출하지 않고 간단한 전화 확인만으로 승인을 통과시키는 용이한 방법이었다.

그런데 이제 와서 다른 모든 심사조항뿐만 아니라 가장 큰 현실적 장벽이랄 수 있는 수입증명의 심사를 증빙 서류 없이는 통과할 수 없는 난감한 현실로 둔갑시켰다. 이는 직장인도 문제지만 특히 자영업자인 경우엔 더욱 더 당혹스러운 환경이다.

소비자들은 잘 모르는 사실이지만 과거와는 달리 이제는 손꼽을 정도의 소수 융자회사를 제외한 모든 융자회사들이 메이저 모기지 은행과의 관계가 강제로 청산됐다. 그런데 극소수의 메이저 모기지 은행 이외의 모든 은행들이 점보 융자든 컨포밍 융자든 상관없이 자영업자인 경우엔 모두 IRS에 보고된 실제 인컴을 확인한다. 자영업자들 융자 받으려면 인컴보고 늘려서 인컴택스부터 더 내라는 숨겨진 뜻도 내포된 변화다. 사실적인 인컴의 확인을 무시하고 가당치 않은 승인을 용인했던 과거의 무지한 융자환경이 그리울 지경이다.

또 다른 중요한 변화는 ‘주택감정’이다. 이젠 어떤 융자든 은행이 모두 감정을 관장한다. 과거에 널리 통용됐던 융통성(?) 있는 감정의 방법으로 LTV의 문제를 극복하는 일이 불가능해졌고 오히려 반대로 불리한 감정 평가가 이뤄질 수 있는 극단의 반전이다. LTV는 재융자에서 승인과 이자율의 변화를 가능케 하는 중요한 요소임을 감안할 때 이는 큰 문제가 아닐 수 없다.

그밖에도 무수한 변화가 열거할 수 없을 만큼 많지만 끝으로 꼭 알리고 싶은 건 ‘이자율’이다. 여러 차례 언급했음에도 불구하고 아직도 수많은 소비자들이 이자율에 대한 환상을 깨지 못하고 있다.

모기지 시장에 형성된 이자율을 모두가 동일하게 취득할 수 있을 것이라는 기대는 환상이다. 아무리 full document의 융자 승인심사를 통과했다 하더라도 LTV 75% 미만에 크레딧 740점 이상이라는 별도의 기준을 충족시키지 못하면 정상적인 이자율을 받을 수 없는 게 변화된 현실임을 주지해야만 한다.

사상 최저의 이자율이 형성됐다는 사실만을 인식하고 무조건 재융자를 시도하면 시간만 낭비할 뿐더러 승인마저 한두 번 거부당하면 재융자가 아예 불가능해지는 시대라는 것도 명심해야 할 것이다.
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제이 명 / 론팩 모기지 대표