요즘 모기지 페이먼트 하기가 버겁거나, 이미 몇 개월 동안 모기지 페이먼트를 하지 못한 분들도 많은데, 그럼에도 불구하고, 많은 경우 어떻게든 꼭 집을 지키고 싶어합니다. 월급의 대부분을 모기지 페이먼트에 써도, 설령 70만불 빚을 지고 구입한 집이 40만불이 되었다고 해도, 매월 모기지 페이먼트하는 금액이 조금만 낮아진다면, 밀린 페이먼트를 조금씩 나눠낼 수만 있다면 집을 지킬 수 있다고 생각합니다.

이렇게 그 집을 꼭 지키고 싶은 이유는 아마도 현재 살고 있는 집에서 아이들과 함께 만든 여러 추억들과 그 동안 집을 꾸미는데 들인 정성은 비록 집의 현재시세에는 반영되지 않지만 돈으로 환산할 수 없는 가치를 지니고 있기 때문이고, 지금은 어렵지만 곧 좋아질 거라고 믿기 때문이며, 그 집을 살 때 다운페이한 돈이 그 동안 모은 전 재산이어서 이를 절대 포기할 수 없기 때문인 것 같습니다.

그럼, 소득이 갑자기 증가할 것으로 기대하기 어려운 현재 상황에서 어떻게 하면 집을 지킬 수 있을까요?

생각해 볼 수 있는 방법 중 하나는 융자재조정(Loan modification)입니다. 모기지 렌더에게 융자재조정을 신청하여 모기지 렌더가 이자율을 낮춰주는 경우 매월 페이먼트하는 금액을 줄일 수 있어서 현재 상황에서 집을 지킬 수 있는 가능성이 생깁니다.

그런데, 주변에서 융자재조정을 신청했다는 사람은 많이 보지만 실제로 융자재조정을 받았다는 사람은 거의 찾아보기 어렵습니다. 그 이유는 대부분의 경우 모기지 렌더가 융자재조정을 해주어야 하는 법적 의무가 없고 융자재조정을 해줄 경제적 인센티브도 적기 때문입니다(모기지 렌더는 이미 집이라는 좋은 담보를 가지고 있고, 개인 한 명이 빚을 안 갚는다고 해서 큰 영향을 받지 않으며, 디폴트에 대비한 보험을 가지고 있기 때문입니다. 이에 대한 자세한 내용은 지난 칼럼 ‘왜 나는 융자재조정을 안 해 주나요’를 참고하시기 바랍니다). 그리고, 융자재조정을 받아서 현재 내는 돈이 적어진 경우도, 빚을 갚아야 하는 기간이 늘어나거나 나중에 내는 돈이 많아진 경우가 대부분인 것으로 알려져 있습니다.

집을 지키기 위해 생각해 볼 수 있는 다른 방법은 Chapter 13 Bankruptcy 입니다.

먼저, 집의 현재가치가 1차 모기지의 balance 와 같거나 적은 경우 Chapter 13 Bankruptcy를 통해 2차 모기지를 없앨 수 있습니다(물론 3차 모기지도 마찬가지입니다). 예를 들어, 1차 모기지 45만불, 2차 모기지 25불 이렇게 70만불 빚을 져서 구입한 집이 현재가치가 40만불이 되었다고 하면, Chapter 13 Bankruptcy를 통해 2차 모기지 25만불을 무담보 채권으로 만들어서 아주 적은 금액만 내고(경우에 따라 전혀 내지 않고) 이를 없앨 수가 있습니다. 이렇게 되면 매월 2차 모기지 페이먼트를 하지 않아도 되어 1차 모기지 페이먼트를 하기가 한결 수월해 지고, 그만큼 집을 지키기가 쉬워집니다.

그리고 한 번에 내는 것이 사실상 불가능한 밀린 모기지 페이먼트를Chapter 13 Bankruptcy를 통해36개월 내지 60개월 동안 매월 이를 나눠서 낼 수 있는데, 보통 모기지 렌더가 그동안 밀린 모기지 페이먼트를 한꺼번에 cure하도록 요구하는 것에 비하면, 그만큼 집을 지키기가 쉬워지는 것입니다.

한편, Chapter 13 Bankruptcy를 하면, 신용카드 빚이나 다른 빚들도 쉽게 없앨 수 있는데, 이렇게 매월 다른 빚을 갚기 위해 사용해야 하는 금액을 줄이는 경우, 그만큼 모기지 페이먼트에 집중할 수가 있어서 집을 지킬 수 있게 됩니다.

제인 안 법률사무소
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