요즘 손님들 가운데는 1.5세나 2세들에게 집장만을 도와주려는 부모님들의 문의가 아주 많다. 많은 1.5세나 2세들은 봉급생활자들로서 풀닥으로 진행되는 융자 자격요건에 충족되기 쉬울 뿐 아니라, 빠져 있는 집값, 세금혜택, 낮은 이자율 등 모든 조건이 주택구입의 적기라는 부모님들의 생각과 맞아떨어지면서 나타나는 현상인 것 같다. 이렇게 부모님들이 나서서 자식들의 주택장만을 도와주는 경우 다운페이먼트는 부모님들이 지원 해주는 경우가 많다. 이때 부모님이 도와주는 다운페이먼트 자금은 증여(gift)로 인정되어 융자를 무사히 받을 수 있다.

거의 대부분의 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘 랜더가 가장 까다롭게 따지고 성가시게 파고드는 부분이 다운페이먼트 출처이다. 즉 50만달러짜리 집을 사기위해서 10만달러를 다운하고 40만달러를 빌려달라고 융자신청을 할 경우 렌더는 그 10만달러는 진짜로 융자신청인의 돈인지에 신경을 쓴다. 왜냐하면 그 돈마저 어디서 빌려온 돈일 경우에는 40만달러를 빌려주는 랜더의 위험부담이 훨씬 더 커지기 때문이다. 구체적으로 랜더는 그 돈이 3개월 이상 융자신청인 은행구좌에 있었을 경우에 본인의 자금으로 인정해주겠다는 입장이다. 실제로 필요한 돈은 다운페이먼트뿐만이 아니라 에스크로 비용을 합한 금액을 보여줘야 한다. 그리고 경우에 따라서 3-6개월치의 PITI(월페이먼트+재산세+보험료)를 여유자금(reserve)으로 요구한다, 그러나 본인이 거주하는 1유닛짜리 주택은 보통 reserve를 요구하지 않는다. 이렇게 다운페이먼트 및 에스크로 비용에 해당하는 자금의 출처를 확인하기위하여 은행은 최근 2개월치 은행월간거래내역서(스테이트먼트)의 제출을 요구한다.

에스크로 비용이 대략 1만달러정도라고 가정하면 11만달러에 해당하는 돈이 이 거래내역서의 초기잔액으로 잡혀있어야 한다. 만약 초기잔액은 11만달러에 못 미치고 지난 두달 동안에 큰 금액의 돈이 입금되었을 경우에는 일일이 그 입금된 돈의 출처와 근거자료를 제시해야만 한다. 출처와 근거를 제시하지 못하면 융자승인을 받지 못한다. 예를 들어 곗돈을 받았다거나, 현찰로 빌려준 돈을 체크로 받아서 입금했다거나. 보유하고 있던 현찰을 입금한 경우가 대표적인 경우다. 따라서 주택구입예정자는 반드시 구입예정 3개월 전에 이러한 입금활동을 마치고 출처가 분명한 월급이나 다른 구좌에서 이체된 돈 등 근거가 확실한 거래만이 나타나는 은행거래내역서를 제출하여야 한다. 위의 예에서 처럼 부모나, 친척, 약혼자 등으로부터 받은 증여(Gift)금도 다운페이먼트의 출처로 인정받을 수 있다. 다만 이 경우 증여금 전체가 기증인(Doner)의 본인자금인지 역시 증명이 되어야 한다. 따라서 기증인의 은행거래내역서가 제출되어야하며 큰 금액의 입금내역 역시 출처와 근거가 증명되어야한다.

비즈니스 구좌의 자금은 corporate 경우는 인정되지 않으며, 개인회사인 경우에는 이 자금의 사용이 사업운영에 나쁜 영향을 주지 않는다는 공인회계사의 편지를 근거로 예외적으로 인정된다. 따라서 비즈니스 구좌에 있는 돈도 융자를 빠르고 확실하게 받기 위해서는 3개월 이전에 미리 개인구좌로 옮겨 놓는 것이 좋다.

융자받기 힘들다고 아우성치는 요즘에도 수년 전부터 수입, 크레딧, 다운페이먼트 출처 등을 꼼꼼하게 챙겨온 준비된 손님들을 많이 볼 수 있다. 이런 사람들은 이자율이나 비용 등을 유리한 입장에서 협상을 해나감으로써 아주 좋은 조건으로 융자를 받는 경우가 많다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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