최근 들어 많은 단독주택과 콘도미니엄 소유주들이 차압위기에 직면해 있다. 은행이 차압할 때까지 주택을 임대해 놓고 떠나면 입주자만 사기를 당하고 애를 먹게 된다.

건물주가 차압을 당하게 됐는데 입주자는 어떻게 하면 되느냐는 질문이 있다. 어떤 소유주는 집을 팔 수 없기에 임대를 주고 그 사이에 차압을 당하면 파산을 신청, 시간을 끌면서 임대수입을 벌려고 노력한다. 그래서 단독주택 임대가격은 옛날에 비해서 많이 떨어져 있다.

지난주 친구가 라카냐다에서 임대시장에 나온 단독주택을 찾았지만 사기를 당할 뻔했다. 임대가격과 집 상태 그리고 학군도 좋았다. 임대건물 주인집을 찾아나섰다. 주인집에도 1년간 임대 간판이 붙어 있었지만 의심도 안했다. 금요일에 임대 계약서에 서명을 해 주고 보증금을 지불한 후 월요일에 임대계약서를 읽어 보았다. 건물주인 이름이 법인체 이름 그리고 건물주 개인 이름이 기재되어 있어 이상하다고 생각했다.

임대 건물주들이 법인체 이름으로 부동산을 소유하지만 실제 존재하는가를 캘리포니아 및 네바다, 델라웨어주 관계 당국에 조사했지만 이름이 없었다. 변호사들이 찾는 현 소유권 기록 자료에는 다른 법인체 이름이었고 몇 개월 전에 파산신청을 한 것이 발견됐다. 파산관리가 안 되게 하기 위해 과거 주인이 1년 전에 소유권 이전을 해 둔 상태로 추정했다. 융자 액수는 25만달러이므로 건물주 재산가치가 많은 것으로 판단했다. 아마도 파산신청 후에 이 부동산만을 소유하려는 계획이었던 것으로 생각됐다. 현재 차압 등록된 것도 없었다.

변호사들이 사용하는 데이터 기록이 맞는 것인지 그리고 과거 소유권 기록과 융자 역사를 알기 위해 한 부동산 전문인에게 도움을 청했다. 임대 계약서상의 이름은 2007년에 있었던 이름이었지 현 소유주는 아니었다.

차압이 등록되었고 경매 일자는 잡혀 있지만 실행되지 않았다. 1차와 2차 융자 총 액수는 110만달러이며 현 시장 가격은 70만달러라는 것이 새롭게 발견되었다. 이 자료가 훨씬 정확했다. 임대료는 월 2,000달러 정도였다.

현재는 파산신청을 했지만 언젠가는 분명히 차압될 집이다. 건물주는 그 사이에 보증금과 임대료라도 챙길 심산이라는 윤곽이 그려졌다. 실제 건물주의 이름이 임대 계약서에 기재되어야 하는데도 실제 이름이 아니 다른 이름이었으므로 친구가 서명한 임대 계약서는 무효다. 이런 사실을 알게 된 친구가 건물주와 통화를 시도했지만 연결이 안 되었다. 틀림없이 임대 보증금은 사기를 당할 수 있다.

임대 계약서에 임대료 지불 주소를 찾아보았더니 건물주의 부동산도 차압된 것으로 등록돼 있었다. 그래서 건물주의 집도 임대간판이 붙어 있었던 것이다. 건물주의 소유권 기록에는 차압이 등록되었고 경매 일자까지 잡혔지만 아무런 진행이 안 되고 있는 것도 파산신청으로 임시 중지 상태인 것이다. 이 건물주는 임대사기를 노리고 있는 것이다.

만약 차압되었을 때 자기가 받은 임대 보증금과 임대료를 챙겨 바람과 함께 사라질 것이 분명하다. 결국 입주자만 골탕 먹게 된다. 친구에게 조언하기를 만약에 꼭 그 집을 임대하고 싶다면 1년 기간으로 임대를 한 후 임대 계약서를 등기소에 등록하도록 권유했다. 임대 계약서를 등록함으로써 만약에 주택이 매매 또는 차압이 되었다 하더라도 임대등록이 되어 있으면 법적으로 새 주인이 퇴거시킬 수 없기 때문이다. 임대 단독주택을 찾을 때 중요한 것은 첫 번째는 임대 계약에 서명하기 이전에 집 주인의 소유권 기록, 부채 저당, 차압기록을 조사하는 것이다. 둘째는 임대계약을 한 후에는 부동산이 위치한 등기소에 등록을 해야 임대기간에 퇴거당하지 않고 보호를 받는다.

토마스 서 변호사 호프 법률 그룹 (213)670-0068