새로운 임대계약 조건 너무 부당하다고 생각되는데
<문> 저는 지난 10년 간 한 장소에서 조그만 소매상을 해오고 있는데, 지난 달 임대계약이 만료되어 새로 5년 간 임대계약을 체결하였습니다. 임대료도 30%나 인상되었고 또한 5년 후에는 임대 계약을 연장할 수 있는 선택권도 없습니다. 제가 제삼자에게 이 사업체를 파는데 지장은 없는지, 5년 후에 새로 임대계약을 할 수 있는지, 임대료를 인상하는데 제한은 없는지 궁금합니다.
<답> 임대계약이 만료된 후 임대기간 연장 권한이 없다면 건물주는 30일 퇴거 통지서를 보내어 합법적으로 임대인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 따라서 5년 후에는 아무리 사업이 번창한다 할지라도 건물주의 선택에 따라 퇴거당할 수도 있습니다. 참고적으로, 주택을 임대하는 데에는 임대료 인상에 일정한 제한이 있지만 상업용 건물은 당사자간의 합의에 의하는 것이기 때문에 제한이 없다 하겠습니다. 왜냐하면, 상업용 건물은 수요와 공급의 원칙에 따라 서로 동등한 입장에서 계약을 체결하는 것이기 때문에 당사자들의 합의를 우선적으로 존중하기 때문입니다. 제삼자에게 사업체를 양도할 때 중요한 것은 임대계약 기간이 얼마나 남아있는가 하는 것이지만, 더 중요한 것은 건물주가 임대계약 연장권의 양도를 거부할 수 있는지 여부입니다.
이러한 조건을 잘 고려하여, 건물주와 합리적인 합의를 이루는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.
상가 건물 매매 위한 토질 오염 검사 비용에 관하여
<문> 상가건물을 구입하려고 매매계약을 체결하였습니다. 에스크로를 설정하고 은행에 융자를 신청하였는데 은행에서는 토질검사를 실시하여야 한다고 합니다. 은행측이 제시한 일차 조사보고서(Phase I Report)에 따르면 제가 구입하려고 하는 건물이 있는 위치에 약 30여년전 주유소가 있었다고 하며 기록상으로는 지하 저장탱크가 아직도 존재할지 모르고 또한 오염이 되어 있을지도 모르므로 제2차 토질검사(Phase II Report)를 실시하여야 한다고 합니다. 이를 위해서는 적지 않은 비용이 소요되는데 판매인과 구매인중 어느측이 부담해야 하는 것인지 또한 반드시 은행측의 요구대로 조사를 해야 하는지 알고 싶습니다.
<답> 건물이나 땅을 구입하기 위하여 은행에 융자를 신청하거나 또는 재융자를 위해 은행에 서류를 제출하게되면 최근에 은행으로부터 필수적으로 요구되는것이 토지검사 보고서 또는 환경오염 보고서를 제출하여야 한다는 것입니다. 토지검사 보고서는 일반적으로 3단계로 구분되어 지는데 일차 보고서는 주로 그 부동산에 관한 기록과 서류를 검토하는 단계입니다.
관공서, 예를 들면 소방서 도시계획국 보건국 시면허국 상하수도국 전력국 산업재해관리국 수자원보호국 등의 기록을 검토하여 그 장소에 어떠한 사업체나 기업이 존해하였는지 또는 환경오염사고가 발생하였는지 여부를 조사하는 것을 말합니다.
이러한 일차 보고서에 따라 그 장소에 환경오염이나 기타위험물질을 취급하는 사업체가 존재하였다고 판단 될 경우 토지오염 여부를 확인하기 위한 제2차 보고서(Phase II Report)를 요구하게 되는 것입니다.
이것은 토지가 오염되어 있는지 또는 귀하의 경우처럼 아직도 지하저장탱크(“UST”라 지칭) 가 존재하는지 시추검사나 기타 장비를 동원하여 오염여부를 검사하고 확인하는 단계를 의미합니다.
이를 위해서는 환경전문회사를 통하여 오염여부를 조사하고 그 확인서 및 소견서(Soil Test Report)를 받아야 합니다. 예전에 주유소가 있었던 장소라고 해서 모두 오염이 된것은 아니며 지하탱크가 있었다 하더라도 그 처리과정이 시정부나 주정부의 적법한 절차를 걸쳐 진행된 것이라면 아무 문제가 없다고 하겠습니다.
융자기관에서 염려하는것은 혹시라도 그 건물의 토지가 오염이 되었다면 그 오염을 처리 제거해야하는 책임이 건물주에게 있게되고 건물주가 재정적으로 자금이 충분하지 않을 경우 이로 인해 융자금을 상환받지 못하게 되는 것을 우려하기 때문입니다.
조사를 위한 비용은 기본적으로 은행융자를 하는데 소요되는 비용이므로 구매자가 부담을 하는것이 원칙이라 하겠습니다.
그러나 만일 오염이 발견되었다면 이를 제거하는 비용은 물론 판매자가 책임져야 하는 것이며 구매자는 매입계약을 취소하던지 또는 매매가격에서 비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의하여 계약을 종결시킬수도 있다 하겠습니다.
한태호 변호사
상법·부동산법 상담
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