‘오바마 재융자’는 일단 ‘변화’가 아니라 ‘탄생’이라는 점에서 여타 융자와는 근본적으로 다르다. 특별한 시대상황이 빚어 낸 웃지 못할 역사의 해프닝이고 글로벌 금융의 거대한 실수로 비롯된 부산물의 결정체라 할 수 있다. 서브프라임 융자도 아닌데 LTV 105%까지의 재융자? 상상조차 할 수 없었던 일이다.

그러나 현실적인 운용의 문제가 있기는 해도 부시 행정부의 우매한 정책들에 비하면 그나마 가장 효율적인 정책임을 부인할 수 없다. 그리고 부시 행정부의 마지막 실수이고 사상 최악의 정책인 modification보다 먼저 나왔어야 할 정답이었는데 타이밍이 어긋나 어려움이 부가된 아쉬움이 크다.

뒤늦은(?) 오바마 재융자의 특징과 장점은 LTV, DTI Ratio, 그리고 승인의 용이함이다. LTV는 105%까지의 획기적인 확장이고 CLTV(1, 2차 합계 비율)도 일반 재융자에선 결코 허용될 수 없는 한계까지 인정된다. 이 부분이 오바마 재융자의 가장 큰 가시적인 특징이다. 수입 대비 지출의 비율을 심사하는 DTI 부분도 현격히다른 융통성이 발휘된다.

정상적인 재융자에서는 DTI가 45%를 넘으면 안되지만 오바마 플랜의 재융자는 이를 초과해도 승인이 가능할 수 있다. 그리고 다른 승인심사 부분도 완화된 장점이 있다. 매입융자나 일반 재융자에선 필히 요구되는 증빙서류들을 ‘면제’시키는 경우가 많다는 것이다. 이상이 오바마 플랜(HASP) 재융자의 두드러진 특징이자 장점들이다. 단점으로는 감정평가와 이자율 적용 조항들의 문제를 들 수 있다. 우선 감정평가의 임의성이 너무 크다.

한 마디로 은행 마음대로다. 대상자가 직접 해당 은행에 전화하거나 지점에 들러 상담할 때 일방적이고 불리한 감정평가로 인해 별도의 loan point(이자 매입비용)를 지불해야만 정상적인 이자율을 취득하는 경우가 허다하다. 대다수의 경우 실제 감정가보다 평균 10% 이상 낮게 평가 한다고 보면 된다. 이런 유리한 환경을 확보하기 위해서 이번 정책의 시행과 동시에 5월부터 모든 주택융자의 감정평가를 은행이 관장하도록 바꾼 것이다.

어쨌든 이러한 감정문제를 극복하려면 융자 전문가를 통해 wholesale로 시도하는 것이 유일한 방법이 될 것이다.

그리고 이자율 적용 조항들 또한 너무 많고 적용의 폭이 커서 자격 대상자들의 대부분이 장기 고정으로의 전환만 가능할 뿐 실질적인 페이먼트의 감소는 희박할 정도다. 필자가 분석을 통해 이미 밝힌 바 있듯이, 사실 이번 정책의 가장 큰 숨겨진 목적이 여기에 있다. ‘구제’보다는 ‘장기 고정으로의 시장전환’이 실제로 도달하려는 마지막 목적지이기 때문이다.

그러나 이러한 정책의 이면성을 탓해선 안 된다. 정부가 ‘구제’되지 못하면 국민의 구제도 없다. 나라 없는 백성이 있을 수 없듯이.

제이 명
<론팩 모기지 대표>

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