에스크로시 타이틀 명의 4가지중 선택해야

<문> 요즈음 집값이 많이 싸졌지만 값이 싸면서 괜찮은 집을 구하기가 그렇게 쉽지만은 않더군요. 치열한 경쟁을 거쳐 어렵게 조그마한 집을 계약하고 에스크로가 순조롭게 진행 중입니다. 에스크로에서 타이틀(명의) 등기를 위해 바이어의 타이틀 베스팅이 필요하다고 하는데, 타이틀 베스팅이 무엇인지요. 이번 경우는 제 혼자 명의만으로 구입하려 하는데 어떻게 베스팅을 표기해야 합니까?

<답> 타이틀 베스팅(Vesting of Title)이란 말은 타이틀에 기록되어 있는 소유권 방식을 나타내는 말로서 다음의 종류로 나타낼 수 있습니다.

▲Single : 독신, 즉 결혼한 사실이 없는 사람을 말하며, 남자는 Single Man, 여자는 Single Woman 으로 표기합니다.

▲Unmarried : 결혼한 적이 있으나 현재는 이혼하여 혼자인 상태로, Unmarried Man, Unmarried Woman으로 표기합니다.

▲ Married : 결혼한 사람으로, Married Man, Married Woman으로 표기합니다.

▲ A Widow : 남편이 사망한 경우이고, * A Widower : 부인이 사망한 경우에 표기됩니다.

에스크로가 종결되는 시점에 부동산의 양도 증서(Grant Deed)에는 해당되는 경우에 따라 다음과 같은 방식으로 타이틀 베스팅이 표기 될 수 있습니다.

“John Baker, A Single Man”, “Hanah Smith, An Unmarried Woman”, “James Kim and Sandy Kim, Husband and Wife as Joint Tenants”, “Linda Garcia, A Widow”. 등

그리고 결혼 사람이 타이틀 베스팅을 부부 중의 한사람 명의로 등기하기 원할 때, 그 들의 배우자로부터 소유권 포기 증서(Quitclaim Deed)가 요구됩니다. 이런 경우의 증서는 “ Matthew Park, A Married Man as his Sole and Separate Property”, 즉, 결혼한 남성으로 그의 단독, 분리된 재산으로 표기할 수 있습니다.


공공목적 위해 정부 토지수용권 발동

<문> 저희 건물이 있는 지역 일대가 정부에 의해 토지 수용되어 학교가 들어 선다는 소문이 있는데, 정부의 토지 수용권에 대해 알고 싶습니다.
또한 정부가 Zoning으로 토지와 건물을 규제하는 목적이 무엇인지요.

<답> 정부가 공공 목적으로 개인이 소유한 토지를 사용하기위해 강제로 매입할 수 있는 권리를 Eminant Domain, 즉 토지 수용권이라고 합니다. 연방 헌법에 의하면 개인 재산은 “적절한 보상 없이 공공 목적으로 재산이 수용되지 않는다”라고 규정되어 있어, 정부가 개인 소유를 수용할 때는 토지 소유주에게 공정한 시장 가격으로 보상해 주어야 합니다. 개인 소유의 토지를 수용하기위해 정부는 토지 소유주에게 미리 통지해야 하며, 필요한 청문회를 거쳐야 합니다. 정부가 토지를 수용하기위한 공공 목적이라 함은 고속도로 건설, 도로 확장, 공립학교나 공원 등 공공시설을 건설하거나 확장하는 목적을 말합니다.

Zoning은 시민들의 생활환경을 개선하고 토지를 보다 효율적으로 사용하기 위해 토지 및 건물 사용에 대해 정부가 규제하는 제도입니다. Zoning에 의해 규제되는 항목은

* 건물의 높이, 층수, 크기의 제한, * 인구 밀도 조절, * 주거지역, 상업지역, 공공지역의 구분 등 입니다. 연방 정부나 주정부에서는 환경보호, 공해방지를 위해 여러 가지의 법률을 제정하여 규제하고 있습니다.

단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장

문의(213)388-7777