<문> 그로서리 마켓을 구입하기위해 셀러와 계약을 하고 에스크로를 진행시키고 있습니다. 에스크로가 오픈된 후 매상 확인을 했는데 요즈음과 같은 불경기에 많은 업소들이 매상이 떨어고 있음에도 불구하고 이 마켓은 셀러가 제시했던 매상과 차이가 별로 없어 매상을 확인하여 만족한다는 서류에 서명도 했습니다.

리스도 새로 받기로 했는데 건물주로부터 승인을 받아 건물주가 새로운 임대 계약서를 준비하고 있습니다.

또한 은행 융자도 승인을 받아 이미 융자 서류에 서명을 마친 상태로 임대 계약서에 서명이 되는 데로 바로 대출이 된다고 합니다. 이렇게 모든 계약 조건들이 순조롭게 진행되고 곧 에스크로가 종결되는 시점인데 제 심경에 변화가 생겼습니다. 왜냐하면 이 가게와 계약하기 전에 구입하려했던 마켓 주인으로부터 최근 연락을 받았는데, 현재 에스크로가 진행 중인 마켓보다 매상과 이익이 더 높은 그 마켓을 나에게 동일한 가격으로 팔겠다는 오퍼를 받았기 때문입니다. 어떻게 해야 할 지 아직 결정하지 못했지만, 현재 진행되고 있는 에스크로를 취소시키고 그 가게를 구입하고 싶은 마음이 생깁니다. 주변 사람들 말로는 지금 이 상황에서 에스크로를 취소시킬 경우 셀러에게 위약금을 물어줘야 한다고 합니다. 이런 상황에서 에스크로를 취소시킨다면 에스크로에 입금시킨 계약금을 되돌려 받을 수 있는지요?


<답> 계약 불이행으로 인한 손해 배상(Liquidated`Damage)은 부동산이나 사업체 매매 계약기간 도중 바이어나 셀러 가운데 한 쪽이 계약을 위반하여 상대방에게 배상해야 하는 위약금을 뜻합니다. 손해 배상액은 매매 계약시 바이어와 셀러가 사전에 합의하게 되는데, 일반적으로 배상 액수는 에스크로를 오픈할 때 에스크로 회사에 예치된 계약금(Initial Deposit)의 일부 또는 전부에 상당하는 경우가 많습니다.

매매 과정에서 반드시 고려되어야 할 점은 매매 계약서(Purchase Agreement)와 에스크로 지시서(Escrow Instruction)에 어떤 내용으로 계약이 되어 있는가 하는 것입니다.

예를 들어 바이어가 계약서에 이자율, 융자비용 등의 조건을 분명히 명시했는데, 계약서의 조건대로 융자를 받을 수 없는 경우에 바이어는 아무 제약 없이 계약을 취소할 수 있는 사유가 됩니다.

사업체 매매 계약의 경우에도 바이어가 구입 대금의 일부를 융자받아야 하고 건물주로부터 리스를 받아야 에스크로가 종결될 수 있다는 조건부(Contin- gency) 조항이 계약서에 명시되어 있다면, 바이어가 은행 융자를 받지 못하거나 건물주로부터 리스를 받지 못할 경우, 바이어는 정당하게 에스크로를 취소시킬 수 있습니다.

또한 바이어가 사업체의 매상 점검이나 매상 기록 확인을 일정한 기간 시행한다는 조건을 계약서에 명시했는데, 차후 바이어가 매상 점검 결과 셀러가 명시했던 매상에 다다르지 못한 경우 바이어는 정해놓은 통지시한 내에 당연히 계약 취소를 요구할 수 있습니다. 이런 경우 셀러는 바이어 측의 계약 취소 요구가 계약 위반이 아니므로 계약 이행을 요구하거나 손해 배상을 청구할 수 없습니다. 이러한 손해 배상에 대한 조항은 셀러와 바이어가 서로 합의하여 매매 계약서나 에스크로 인스트럭션에 기술하고 서명하는 것이 일반적입니다. 에스크로가 진행되는 도중에 셀러와 바이어간에 오해나 의견 불일치 등과 같은 분쟁이 발생하여 계약이 정상적으로 이행되지 못하고 문제가 일어나는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우에 대비하여 계약 당사자인 셀러와 바이어는 계약 이행에 있어서 서로가 오해가 생기지 않도록 대부분의 내용을 계약서나 에스크로 인스트럭션에 자세히 기술할 필요가 있습니다.

계약의 내용을 정확히 이해하기 어려울 경우 전문가의 자문을 받는 것도 성공적인 매매를 위한 매우 현명한 방법이 될 수 있을 것입니다.

단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장

(213)388-7777