주택융자를 구분하는 기준은 여러 가지가 있다. 먼저 정부의 보증이 있는 융자를 정부융자라고 하며 FHA, VA융자 등이 여기에 속한다. 정부융자 이외의 융자를 일반융자라고 부르며 우리가 하는 대부분의 융자가 여기에 속한다.

일반융자는 정부의 보증이 없으므로 랜더가 융자인의 채무불이행에 따른 모든 위험을 떠안는다. 랜더는 지속적 유동성 확보를 위하여 주택융자 대출증권을 처분해야 하는데 이를 도맡아 사주는 두 기관이 패니매와 프레디맥이다. 랜더가 이렇게 패니매와 프레디맥에 처분할 계획으로 두 기관들이 세워놓은 가이드라인에 부합하는 심사기준으로 일반인들에게 해주는 융자를 컨포밍 융자라고 한다.

융자금액 기준으로는 41만7,000달러까지 해당한다. 또한 지난해에 이어 올해에도 경기부양을 목적으로 62만5,500달러까지 일시적으로 한도를 늘려 패니매, 프레디맥을 통한 융자가 가능한데 이를 따로 구분하여 conforming high balance(컨포밍 HB) 혹은 super conforming 등으로 랜더에 따라 각기 달리 호칭하고 있다. 컨포밍 융자와 컨포밍 HB융자의 이자율은 30년 고정기준으로 0.125~0.25% 정도 차이가 난다고 보면 된다.

컨포밍융자의 반대를 non-conforming융자라고 부르는데 이는 렌더가 주택융자 대출증권을 패니매, 프레디맥 이외의 금융기관을 통하여 처분하는 융자를 말한다. 이는 단지 융자금액 기준으로 62만5,501달러 이상의 융자뿐만 아니라 그 이하의 융자라 하더라도 가이드라인이 맞지 않아 두 기관에 처분할 수 없는 융자를 통칭해서 부르는 말이다. 속칭 점보융자라고 부르기도 한다(엄밀히 따지면 점보융자는 융자금액을 기준으로, 넌 컨포밍은 대출증권 인수 주체를 기준으로 구분한 용어로써, 모든 점보는 넌컨포밍이나, 모든 넌컨포밍이 점보는 아니다).

융자금액 기준으로 62만5,501달러 이상되는 점보융자는 현재 금융시장에서 컨포밍융자에 비하여 이자율이 30년 고정기준으로 2% 이상 아주 높게 형성되고 있다. 금융시장의 신용경색이 호전될 기미가 보이지 않고 있다는 증거이다. 그러다 보니 점보융자를 해야 되는 사람들은 높은 이자율로 융자를 할 수 밖에 없는 입장이다. 이를 해결할 수 있는 방법을 몇 가지 알아보자. 우선 융자를 1, 2차로 나눠서 하는 방법이다.

예를 들어 총 융자금액이 75만달러라면 1차로 62만5,500달러, 2차로 나머지를 따로 하되 동시에 끝낼 수 있다. 이렇게 함으로써 현재기준으로 1차는 5% 초반에서, 2차는 4%대에서 융자를 받을 수가 있다. 그러나 이렇게 두 개로 나눠서 융자를 받기위해서는 다운페이먼트가 적어도 30%는 돼야 한다. 대부분 점보융자가 25%의 다운을 요구하는 현실에서 5%만 더하면 아주 싼 이자율로 융자를 받을 수가 있다.

두 번째로는 만약에 1,2차로 나눠서 융자를 받는 대신 하나로 융자를 받을 수밖에 없는 경우에는 30년 고정대신 5/1 혹은 7/1 ARM으로 융자를 하는 편이 훨씬 유리하다. 점보 5/1 ARM 이자율이 5% 중후반에서 형성되기 때문에 30년 고정보다 2% 이상 훨씬 싼 이자율로 융자를 받을 수가 있다.

마지막으로 은행들은 손님과의 관계를 중요시한다. 따라서 일부 은행에서는 주택융자 때 일정한 금액을 은행에 디파짓을 하는 조건으로 더 싼 이자율의 융자조건을 제시하기도 한다. 예를 들어 5만달러를 디파짓하면 5/1 ARM 기준으로 0.25%에서 0.5%까지 싼 이자율로 융자를 해주기 때문에 덩치가 점보융자에 있어서 아주 큰 혜택이라고 할 수 있다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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