전 세계적인 신용경색이 지속되는 가운데 미 국채에 대한 수요증가로 인해 국채금리가 하락하고 있다.

모든 금리의 기준이 되는 국채 10년짜리의 금리가 작년 12월에 사상 최저인 2.074%를 기록한 이후 잠시 반등하였다가 다시 하락하는 추세를 보이고 있다. 모기지 금리도 같이 하락 하면서 재융자에 대한 관심과 신청도 늘어나고 있다. 잘할 경우에 월 페이먼트를 많이 줄일 수 있는 재융자를 신청할 때 주의할 사항을 한번 짚어보자.

먼저 컨포밍융자의 경우 5년, 7년, 10년 등 단기고정 상품보다 30년 고정의 이자율이 오히려 싸게 형성되고 있다. 여기서 컨포밍융자란 패니매, 프레디맥에서 인수하는 융자로써 융자금액 41만7,000달러까지의 표준 컨포밍융자와 작년에 이어 올해도 한시적으로 정한 62만5,500달러까지의 컨포밍 high balance 혹은 수퍼 컨포밍융자로 구분된다.

30년 고정 모기지 금리는 지난 2003년 6월의 저점과 동일한 지점까지 내려간 상태이다. 하지만 5, 7년 등 단기고정 상품의 이자율은 평상시와 달리 30년 고정보다 높게 형성되어 이들의 이점이 없어져 버린 셈이다. 그만큼 금융시장이 불안정하다는 의미이다. 또한 15년 고정도 30년 고정의 이자율과 비슷하게 형성되기 때문에 굳이 15년 고정으로 융자를 할 이유가 없어졌다.

둘째로 포인트를 지불하고 융자하는 것이 지불하지 않을 경우보다 훨씬 유리하다. 예를 들어 예전에는 30년 고정상품의 경우 1포인트가 약 0.25%의 이자율 하락을 가져다 주었으나 요즘은 1포인트를 지불하면 0.5~ 0.625% 정도 더 싼 이자율로 융자를 받을 수가 있다.

이 역시 신용시장이 불안정할 경우에 나타나는 현상이라고 볼 수 있다.

즉 투자자들은 미래의 돈에 대한 현재의 돈의 가치를 평상시보다 더 쳐준다는 의미로 볼 수 있다.

따라서 대부분의 경우 요즘은 포인트를 지불하고 융자를 받는 것이 유리하다고 볼 수 있다.

셋째로 융자금액이 62만5,500달러를 넘어서 넌컨포밍융자 속칭 점보융자에 속할 경우에는 1, 2차로 나누어서 융자를 하는 편이 훨씬 유리하다. 왜냐하면 컨포밍융자와 점보융자의 이자율이 차이가 클 뿐만 아니라 2차융자의 이자율도 요즘은 싸기 때문이다. 그러나 이렇게 하기 위해서는 에퀴티(혹은 다운페이먼트)가 25~30% 있어야 한다는 단점이 있다. 에퀴티가 충분치 않아 점보융자로 할 수밖에 없을 경우에는 다른 상품에 비하여 이자율이 많이 싼 5/1 ARM(5년고정)이 유리하다고 할 수 있다.

마지막으로 많은 사람들이 이자율이 더 내려갈 것을 예상하여 재융자를 미루며 앞으로 금리가 어떻게 될 것인지를 물어온다. 금융시장은 철저하게 위험(risk)과 보상(reward)이 지배하는 곳이다. 또한 탐욕(greed)과 공포(fear)를 두 축으로 하여 움직이는 곳이다. 이곳에 공짜는 없다. 그리고 아무도 미래를 맞게 예측할 수 없다는 것이 진리이다.

바닥잡기의 황제, 채권투자의 왕이라는 빌 그로스도 지난 11월 이후의 채권랠리를 놓쳤다고 한탄하지 않았는가? 재융자로 줄어드는 월 페이먼트(이자부문)와 비용 등을 비교하여 비용회수 기간이 2~3년 이내면 미래 이자율 예측에 너무 의지하지 말고 재융자를 단행하는 것이 현명하다고 본다.

특히 이자율 락인한 후 재융자 진행기간 시중금리가 더 내려가면 이자율을 재협상해 주는 은행도 있으므로 이를 잘 이용하면 손님은 큰 이득을 볼 수 있다. 위험과 보상이 지배하는 곳에서 이자율 재협상은 손님에게 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

(714)808-2491