최근의 경기침체는 많은 사람에게 실질과 감봉의 고통을 안겨 주고 있다.

여기에 그치지 않고 삶의 보금자리인 집마저 빼앗길 위기에 처하게 만들기도 하는데 이러한 가구가 전국적으로 200만이 훨씬 넘는 것으로 추산된다고 한다. 필자는 융자조정을 직접 담당하는 사람은 아니지만, 많은 한인들의 관심이 큰 만큼 이에 대하여 알아보자.

융자조정은 실직, 감봉, 수입 감소, 질병이나 사고로 인한 입원, 가족의 사망, 변동모기지 이자율 상승 등의 원인으로 모기지 페이먼을 하기 어려워 차압이나 파산의 위기에 처한 사람들을 대상으로 기존 모기지의 이자율, 페이먼트, 융자기간 등의 조건을 그들이 감당할 수 있는 페이먼트 범위 내로 조정하여 주는 것을 말한다. 최근 들어 언론에 자주 언급되고 있지만 예전부터 있었던 제도이다.

또한 차압과 파산에 따른 집값하락 쭻 경기침체의 악순환의 고리를 끊으려는 정부의 적극적인 의지로 은행들도 이에 협력하는 추세이다. 은행마다 다를 수 있지만 일반적으로 다음과 같은 사람들을 조정대상으로 한다.

서류상으로 보여줄 수 있는 재정적 곤란을 겪고 있는 사람, 모기지 페이먼트를 2~3번 늦은 사람, 주거주용 목적으로 1유닛 주택을 보유한 자, 현재 집값 대비 융자규모가 90%를 넘는 자, 현재 파산신청을 하지 않은 사람 등을 주요 대상으로 꼽을 수 있다. 그러나 반드시 이러한 사람에 국한된다고 볼 수는 없다. 융자조정을 목적으로 의도적으로 모기지 페이먼트를 늦게 냈다는 의심을 사는 자는 두말할 필요도 없이 대상에서 제외된다.

그리고 지난해 12월부터 발효된 패니매의 Streamlined Modification Program(SMP) 실시로 인하여 대부분의 은행에서는 이러한 사람들에게 융자조정 대상이 된다는 편지를 보내주기도 한다.

집주인이 차압이나 파산에 이를 경우 은행은 더 큰 손실을 입게 되므로 이를 피하기 위하여 기존융자의 조건변경을 승인해 주는 것이므로 집 주인 입장에서는 최대한의 노력으로 자신의 현재상황과 본인이 감당할 수 있는 페이먼트 수준을 적극적으로 협상해 나가야 한다.

최근의 중요한 재정적 상황악화를 설명함과 동시에 모기지 페이먼트를 하기 위해서 최선의 노력을 다했다는 증거, 그리고 무엇보다도 융자조정에 따른 새로운 페이먼트를 낼 수 있는 능력도 동시에 보여줘야 한다. 하지만 현실적으로 집주인이 직접 은행에 전화해서 협상을 진행하는 것이 쉬운 일은 아니다.

시간적 문제, 언어장애, 문서준비방법과 협상의 요령 등 경험과 어느 정도의 전문적 식견을 필요로 하는 내용이 포함되어 있다. 따라서 본인이 잘못 진행하다 일을 그르치는 것보다는 다소 비용일 들더라도 전문가에게 의뢰하는 편이 나을 수 있다.

문제는 누구에게 맡기냐이다. 가주 DRE(Department of Real Estate)에서는 소비자들을 보호하기 위하여 선불을 받고 융자조정 서비스를 해주는 사람들은 DRE의 등록과 허락을 받도록 요구하고 있으며 ‘Advance Fee Agreement For Loan Modification Services’라는 계약서를 사용하여 선불의 환불여부, 서비스의 규모 등 제반사항에 관한 내용을 소비자들에게 정확히 알려줄 것을 규정하고 있다.

최근 지속적인 모기지 금리의 하락으로 재융자가 가능한 사람들은 페이먼트를 낮출 수 있는 절호의 기회를 맞고 있지만 융자심사기준의 강화와 집값 하락, 수입감소 등의 이유로 재융자가 불가능한 사람들에게는 융자조정이 자신의 보금자리를 지킬 수 있는 유일한 대안으로 인식되고 있다. 철저한 준비와 신중한 에이전트 선택으로 소중한 삶의 보금자리를 지킬 수 있기를 바랄뿐이다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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