그야말로 다사다난했던 2008년이 저물었다. 서브프라임 사태에 따른 금융기관들의 몰락과 파산, 주식과 주택가격의 폭락, 경기후퇴와 공황에 대한 공포등 경제부문만 따져도 숨막히는 뉴스들로 점철된 한해였다. 해결해야할 수많은 문제들을 고스란히 안고 맞이하는 2009년이지만 새해를 보다 희망차게 출발했으면 하는 마음이다. 오늘은 2009년부터 바뀌는 주요 주택융자관련 심사기준들 중 주택구입예정자들이 반드시 알아야 할 내용을 중심으로 살펴보자.

첫째, FHA융자의 최소 다운페이먼트 기준이 3~3.5%로 증가하였다. 물론 이 3.5%의 다운페이먼트는 친인척으로부터 받은 돈이어도 상관이 없다. 그러나 셀러가 주는 Concession이나 Credit의 일부를 다운페이먼트로 사용할 수는 없다. 투자용 주택은 FHA융자로 구입할 수 없지만 2~4유닛은 가능하다.

둘째로 컨포밍융자의 한도는 전국적으로 1유닛을 기준으로 41만7,000달러로 그대로 유지된다. 2유닛은 53만3,850달러, 3 유닛은 64만5,300 달러, 4유닛은80만1,950달러이다.

그러나 가주의 LA와 오렌지카운티를 포함하여 정부에 의하여 High Cost Area로 지정된 지역에 대한 이른바 Jumbo Conforming융자의 한도는 1유닛 기준으로 기존의 71만9,750달러에서 62만5,500달러로 축소된다. 이들 지역의 FHA융자의 한도금액도 점보컨포밍융자의 한도와 동일하게 적용된다. 점보 컨포밍융자의 이자율은 일반적으로 전통적인 컨포밍융자의 이자율보다는 0.5~1% 가까이 높게 형성되었으나 새해부터는 어느정도 차이가 날지 지켜보아야 할 것 같다.

셋째로 새해부터는 빌더가 ‘In-house’랜더를 쓰는 전제로 클로징코스트 크레딧을 제공할 수가 없게 된다. 즉 빌더로부터 클로징 코스트 크레딧을 받더라도 신규주택구입자는 자신이 원하는 은행이나 융자회사를 찾아 융자신청을 할 수 있게 되었다. 빌더들이 클로징코스트 크레딧 제공을 전제로 인하우스 랜더를 통해서 안 좋은 조건의 융자를 받게 하던 관행에 제동을 건 셈이다. 마지막으로 Easy Doc융자가 주택융자시장에서 사라질 전망이 지배적이다. 이지닥 융자란 다운페이먼의 출처나 소득에 대한 증명을 하지 않고 신청인의 구술에 의지하여 융자를 진행하던 방법을 말한다. 일부 랜더를 중심으로 명맥을 유지하고 있었으나 감독기관의 규제와 2차시장에서의 수요문제로 소멸이 거의 확실시 되고 있다.

정부의 지속적인 통화 팽창 정책에도 불구하고 신뢰를 상실한 신용시장은 좀처럼 예전의 정상적인 상태로 돌아오질 못하고 있다. 신용불안이 극에 달했던 작년 9~10월에 비하면 많이 나아 졌다고는 하나 아직도 금융기관들은 연준과 정부가 제공한 막대한 유동성을 끌어안고만 있는 채 대출을 꺼림으로써 금융시스템은 물론 실물경제에도 나쁜 영향을 주고 있는 실정이다.

결국 신용위기로 촉발된 경기후퇴는 부메랑으로 돌아와 신용시장의 회복을 가로막는 요인이 되고 있는 셈이다. 많은 전문가들은 이러한 신용불안과 경기후퇴가 단시일 내에 해결될 것으로 예상하지 않고 있다.

따라서 주택융자 심사기준도 짧은 미래에 완화될 것으로 기대하긴 힘들다. 집값이 하락하고 이자율이 많이 내린 지금 주택구입과 재융자의 적기가 되었지만 융자 자격요건에 미달되어 주택구입과 재융자를 하지 못하는 것 만큼 안타까운 일은 없다. 주택융자 심사기준 변화를 미리미리 확인하고 자신의 자격요건을 준비함으로써 주택구입과 재융자의 기회를 놓치지 않기를 바란다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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