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상법- 주택 트러스트를 통한 재산 보호

2009-01-05 (월)

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트러스트 (신탁)란 신탁자(trustor)가 수탁자(trustee)에게 재산을 위임하여 수혜자(beneficiary)가 혜택을 보도록 하는 제도이다.

트러스트에는 취소가능 트러스트 (revocable trust)와 취소불능 트러스트(irrevocable trust)가 있다.

취소가능 트러스트의 대표적 예는 생전 신탁(Living Trust)이다. 또 취소불능에는 생명보험 트러스트, 주택 트러스트 등이 있다.

주택 트러스트(QPRT- Qualified Personal Residence Trust)란 주택을 트러스트로 일정기간 동안 이전하는 것을 의미한다.

이 경우 주택 소유자는 일정기간동안 주택에 살 수있는 권한이 있다. 일정기간이 끝나면 주택은 트러스트에 정한 수혜자(보통 자녀들)에게로 넘어간다. 이경우 주택 소유자가 추가 기간동안 살기 원하면 다시 리스를 연장할 수 있다. 주택 트러스트의 큰 장점은 상속세 절감과 재산보호이다. 주택 트러스트에 주택을 옮기는 것은 수혜자가 할인된 가격으로 증여를 받은 것으로 본다.

예를 들어 A라는 분이 현재 65세인데 QPRT를 만드는 경우를 생각하자. 현재 주택의 가격이 100만달러이고 12년 후에 자녀에게 넘긴다고 생각하면 이 경우 100만달러보다 적은 금액을 증여한 것이 된다. 그 이유는 12년 후의 가치를 현재 가치로 환산했기 때문이다. IRS가 제시한 표에 의하여 이를 환산하면 34만6,000달러에 증여한 것이 된다.

이 경우 주택가격이 1,000만달러이면 346만달러에 증여한 것이므로 상속 및 증여세에 커다란 절약이 된다.

주택 트러스트는 구조상 주택을 취소불능 트러스트에 이전한 것이므로 신탁인(trustor)의 채권자가 소송을 하더라도 청구하지 못하는 대상이 된다.

따라서 QPRT는 재산보호 도구도 된다. 세탁소를 운영하는 경우 오염의 책임때문에 소송이 되기전에 QPRT를 생각하는 것도 재산보호의 방법이다.

또한 대개 주택은 가격이 오르기때문에 현재 할인된 가격으로 증여세를 내면서 자녀는 오른 가격 부분에 대하여 증여세나 상속세를 내지 않아도 된다. QPRT를 만드는 경우 증여를 하는 것이므로 다음 해 4월15일까지 증여세 보고를 하여야 한다.

이경우 100만달러까지는 증여세 납부 유예가 된다. 다만 연간 1만2,000달러 무상증여 (2009년에는 1만3,000달러)는 적용되지 않는다.

QPRT기간이 길면 더 많은 디스카운트가 이루어진다. QPRT기간 중 신탁인이 사망하면 싯가로 상속재산에 포함되므로 절세효과는 없으나 재산보호 혜택은 받을 수 있다.

따라서 QPRT기간을 잘 설정하는 것이 중요하며 생명 예측표를 이용하지만 대개 65세의 경우 12년 기간을 하는 것이 좋다.

OPRT로 넘기는 재산은 모기지가 없는 것이 좋지만 모기지가 있는 경우 순 재산가만 증여금액 계산할 때 고려한다.

QPRT 주택은 기간이 만료되기 전에 팔 수 있으며 IRS의 25만/50만달러 주택 매각 이득 면제 혜택이 주어진다.

QPRT는 주거주지에 한해서 해당되며 렌트용으로 전환된 경우 QPRT가 아니라 GRAT (Grantor Retained Annuity Trust)으로 변경된다.

QPRT 로의 자산이전은 증여이므로 수증자는 증여자(doner)의 원가를 그대로 받는다. 주택소유자의 구입 원가가 10만달러이면 수증자의 원가도 10만달러이며 후일 비싸게 팔면 면세초과되는 양도차익에 대하여 세금을 납부하여야 한다.

김윤한
<변호사>

(213)389-1900