제목 : 10만달러를 빌려달고 합니다.
<문> 친구가 사업에 필요하다며 10만달러를 한 달만 빌려달라고 합니다. 자기 집을 담보로 잡히겠다고 하는데 별 문제는 없겠죠?
<답> 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 것이 무조건 안전한 것은 아닙니다. 담보가 낀 계약을 맺을 때 2가지 점에 대해 특별히 신경을 써야 합니다. 첫째는 주택이나 비즈니스 인벤토리를 저당잡고 돈을 빌려 줄 경우, 저당을 잡은 물건이나 부동산에 에퀴티가 얼마나 있는지를 먼저 알아보아야 합니다. 에퀴티 가 없는 저당은 아무런 소용이 없습니다. 예를 들어 지금 돈을 빌려 쓰고 싶은 친구 주택의 시장가격이 50만달러인데 주택에 대한 은행 융자액이 60달러이면 집을 저당 잡는 것은 의미가 없는 것입니다. 지난 몇 년 동안 주택을 담보로 잡히고 라인 오브 크레딧을 얻어 새 차 사고, 크레딧카드 빚도 갚는 등 신나게 돈을 쓴 주택 소유주들이 많아 시장 가격보다 부채가 많은 집이 허다한 실정입니다.
친구가 자기 집의 은행 융자액이 60만달러라는 사실을 밝히지 않고 돈을 빌려 달라고 하면 벌써 그 분은 신용이 없는 사람이라는 힌트를 얻어 돈 거래는 하지 않는 것이 나을 것 같습니다.
친구의 주택에 에퀴티가 충분히 있는지 여부는 은행에서 융자를 전문으로 하는 직원이나 변호사에 의뢰하면 공공 기록조사를 통해 쉽게 알아볼 수 있습니다. 융자나 재융자를 할 때 기록이 다 등록되어 있기 때문에 카운티 기록국에 직접 가 알아볼 수도 있습니다.
또 한 가지 신중하게 고려할 점은 저당 서류가 제대로 완비되어 있지 않을 경우 그 저당은 효력이 없다는 점입니다. 만약 친구의 주택에 대한 은행 융자액이 35만달러밖에 되지 않아 에퀴티가 15만달러가 있다고 할 경우, 친구가 10만달러를 갚지 않으면 렌더는 그 집을 차압해 세일을 할 수 있습니다. 하지만 차압 세일은 규정을 철저히 따라야 하고 비용도 많이 들기 때문에 금융기관처럼 차압 세일을 늘 취급하는 전문가가 아니면 배보다 배꼽이 커 한 달 사이에 번 이자액보다 엄청나게 큰 비용을 쓸 수 있습니다.
예를 들어 제가 아는 분은 친구가 저당을 잡혀준다고 하니까 돈 빌려간 친구가 준비한 서류에만 서명을 하고 돈을 빌려 주었습니다. 친구는 자기가 은행 융자 할 때 쓴 서류를 복사해 Deed of Trust를 만들었으며 제가 아는 분은 변호사와 상담하지 않고 친구가 준비한 Deed of Trust에 서명했습니다. 나중에 친구가 돈을 갚지 않으니까 그때야 저를 찾아와 그 집을 차압할 수 있냐고 상담했습니다.
제가 서류를 보니까 Deed of Trust에만 서명을 하고 차용증(promissory note)은 준비도 하지 않았습니다. 이럴 경우 Deed of Trust를 활용해 차압을 할 수 있다는 권한을 주는 것이 차용증인데 차용증이 없으니 Deed of Trust는 무용지물이 된 것입니다.
그 뿐만 아니라 Deed of Trust에도 문제가 많았습니다. 주택의 주소는 적혀 있지만 부동산 관련 서류를 카운티 등록국에 등록할 때 꼭 필요한 법적 설명도 서류에 빠져 있었고 차압을 실행하는 제3자 trustee도 친구의 은행에 올라가 있었습니다. 물론 친구의 은행은 자기네가 trustee가 되겠다고 동의한 적도 없었습니다. 결국 돈을 빌려 간 친구가 사기를 친 것이나 마찬가지입니다.
하지만 이런 경우 사기당한 사람이 아무런 권한이 없는 것은 아닙니다. 제대로 된 Deed of Trust와 차용증이 구비돼 있으면 Deed of Trust를 등기해 두었다가 나중에 집을 팔 때 받을 수 있고 서류가 제대로 구비되어 있지 않더라도 돈 빌려간 증거만 확실하면 고소를 시작해 사기 친 친구로부터 돈을 받을 수 있다는 판사의 판결문을 받아 등록할 수 있습니다.
이를 통해 채권자의 권한이 공적으로 인정되지만 법원의 힘을 빌리게 됨으로써 더 많은 비용과 시간이 더 들어간다는 것은 불문가지입니다. 처음부터 제대로 된 서류가 등기되어 있으면 고소비용은 필요가 없었을 것입니다.
그래도 돈을 수표로 빌려준 바람에 증거는 있어 다행이었습니다. 가족을 믿고 현찰로 돈을 빌려주었으나 현찰로 돈을 빌려주는 주면서 증거서류도 제대로 준비하지 않는 많은 사람들을 보았습니다.
마지막으로 담보 융자를 할 때 담보 융자에 경험이 많은 변호사를 통해 서류를 준비하라고 당부하고 싶습니다. 변호사들 중에서도 담보 융자를 전문으로 하는 사람은 많지 않기 때문에 전문가가 서류를 준비하지 않을 경우 비용은 쓰고 서류는 제대로 구비하지 못해 고생을 하는 고객들을 아주 자주 봅니다.
린다 정 변호사
