최근의 급격한 국채 및 모기지 금리 하락은 많은 사람들로 하여금 재융자에 관심을 갖게 하고 있다. 그런데 사람의 욕심은 끝이 없다고 30년 고정기준으로 5% 근처에서 이자율을 락인 할 수 있음에도 불구하고 대부분의 사람들은 더 낮은 이자율을 요구하고 있다. 물론 더 낮은 이자율을 찾는 것은 인지상정이다. 하지만 앞으로 이자율이 얼마나 더 내려갈지 혹은 올라갈지 아무도 알 수 없는 법이다.

필자는 금리예측 전문가가 아닌 만큼 미래 금리를 예측할 능력이 없지만 실제 전문가들은 어떻게 예상하고 있는지를 한번 살펴보자.

먼저 모기지 이자율은 정부나 중앙은행(연준)이 의도적으로 올렸다 내렸다 해서 결정되는 이자율이 아니다. 순전히 채권시장에서 주택저당 증권(MBS, Mortgage Backed Securities)의 수요 공급에 의해서 결정된다.

융자금액이 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자는 정부소유의 패니매, 프레디맥이 일반은행으로부터 사들여 이를 MBS로 만들어 기관투자자들에게 판매하는데, 이에 대한 수요가 많아 채권 가격이 올라가면 수익률(이자율)은 낮아지게 되고 이에 따라 일반인에게 적용되는 모기지 금리도 내려가게 된다.

여기서 패니매, 프레디맥 발행 MBS는 미국 연방채권과 동일한 수준의 신용등급을 갖고 동일하게 움직인다고 볼 수 있다. 그런데 기관투자가들은 왜 미국 국채를 사들이는가?

믿을 곳은 국채밖에 없기 때문이라기엔 너무 단순하고 이들 기관투자가들은 앞으로 채권 가격이 더 오를 것으로 생각하기 때문이라고 할 수 있다.

이들은 연준이 현재 1%인 기준금리를 12월과 내년 1월에 걸쳐 0%까지 내릴 것으로 생각하며 장기금리도 궁극적으로 동반 하락할 것에 배팅한다고 볼 수 있다.

반면 경기침체로 재정 지출을 늘리기 위해서 국채 발행을 늘리면 국채가격 하락, 금리 상승의 결과를 가져올 수도 있다. 그러나 국채 공급에 따른 금리상승 효과는 경기후퇴에 따른 금리인하 압력의 3분의1정도 밖에 안 된다는 것이 정설이다. 결국 이들의 논리에 따르면 당분간은 금리의 지속적 하락에 무게가 실린다고 볼 수 있다.

반면 최근의 금리 폭락 이전인 11월에 발행된 패니매의 월간 경제전망 보고서에 따르면 연준은 기준금리를 내년 1월에 0.5%로 내리고 더 이상 내리지 않을 것으로 예측했으며, 10년 국채금리는 내년 일년 내내 4% 초반대에, 30년 고정 모기지 금리는 6% 중반대에서 형성될 것으로 내다보았다.

또한 월가의 대표적인 비관론자로 일명 Dr. Doom으로 통하는 마크 파버(Marc Faber)는 현재 유일하게 거품이 터지지 않은 부분이 미국 국채로 조만간 이 거품도 터질 것(가격 폭락, 금리 폭등)으로 예상했다.

채권왕 빌 그로스도 최근 국채시장 움직임은 거품 성격이 강하다고 말하며 수개월 전에 채권에 올인하지 못한 것에 대한 후회를 토로했다.

금융시장은 예측의 게임이다. 예측에 있어서 어려운 것은 방향뿐만 아니라 시간과 폭이다. 즉 ‘조만간’ ‘당분간’이 얼마동안을 말하고, ‘지속적 하락’이 어느 정도의 하락을 의미하는지 정확하게 알 길이 없다는 것이다. 그러나 분명한 것은 많이 오르면 내려가게 마련이고, 많이 내려가면 반대로 올라가게 마련이다. 그리고 그 극단에서는 움직임이 빠르다는 것이다.

단기적으로 모기지 금리의 추가 하락을 많이 예측하지만, 30년 고정이자율이 5%대 초반이면 상당히 좋은 금리라고 볼 수 있다. 탐욕이 지나치면 오히려 손실을 볼 수 있다.

현재 보유하고 있는 이자율과 재융자 비용 등을 비교하여 비용 회수기간이 2~3년 이내면 미래 이자율 예측에 너무 의지하지 말고 재융자를 단행하는 것이 현명하다고 본다.

스티브 양
<론오피서>

(714)808-2491