지난 3주에 걸쳐 주택구입 예정자들이 집을 보러 다니기 전에 미리 해야 할 일들에 대하여 알아보았다.

먼저, 주택구입을 계획하는 사람들은 하루라도 빨리 믿을 만한 은행을 찾아서 크레딧(신용) 상태를 점검해 볼 것을 권했다. 주택융자를 받기에 충분한 내용과 점수가 되는지, 혹시 자신도 모르는 나쁜 기록이 올라와 있는지를 미리 확인해 보고 문제가 있을 경우 교정할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문이다.

둘째로 수입에 대한 얘기를 하였다. 본인이 보고한 수입으로 얼마짜리의 집을 구입할 수 있는지? 본인 이외의 친척 형제자매들이 함께 융자를 신청함으로써 더 쉽게 융자를 받을 수 있는지? 수입보고를 증명하지 않고 융자를 받을 수 있는 길은 있는지? 등을 융자담당자와 미리미리 상담을 할 것을 언급했다.

셋째로 다운페이먼트+클로징 비용+2-6개월 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 돈을 융자신청 2개월 전에 미리 본인 계좌에 넣어둘 것을 권했다. 이 다운페이먼트의 자금출처는 은행의 대출위험도와 직결된 문제로 은행이 아주 꼼꼼히 챙기기 때문에 입출금이 자주 없는 구좌에 미리 넣어둘 것을 언급했다.

이와 더불어 주택구입을 계획하는 사람들이 조금이라도 더 확실하게 주택융자를 받는 방법은 은행으로부터 pre-approval letter를 미리 받아 놓는 것이다. pre-approval letter는 융자 에이전트나 융자 담당자가 크레딧 리포트만 떼보고 발행해 주는 PQ(pre-qualification) letter 와는 천지차이다. pre-approval letter는 은행의 심사담당자(underwriter)의 승인이 있어야 발행할 수 있는 편지이다. 따라서 손님은 정식적으로 융자신청을 해야 한다. 즉 집을 보러 다니거나 오퍼를 넣기 이전에 융자부터 신청해서 승인을 받는 셈이다. pre-approval letter를 받기위해서는 손님의 개인정보, 직업정보, 연소득, 은행잔고, 예상 구입가격, 예상 다운페이먼트 정도 등의 상세한 정보가 필요하다. pre-approval letter는 융자신청후 빠르면 2-3시간 오래 걸리면 2일 이내에 발행이 가능하다. 이때 융자상품, 이자율, 포인트 등은 결정하지 않아도 된다. 또한 제반 증빙서류도 당장 제출할 필요가 없다. 다만 손님의 진술을 근거로 은행이 조건부 승인을 해 주되 추후 그 조건들을 충족시켜주면 최종 승인을 해 주겠다는 것이다. 조건들의 대부분은 손님의 자격요건과 관련되지 않은 것들이어서 최종 승인여부에 크게 영향을 미치지 않는다. 이렇게 조건부 융자승인(pre-approval)을 받은 손님을 buyer ready라고 하기도 하는데 이들이 원하는 주택을 찾아서 에스크로를 열면, 은행은 감정을 하고, 손님과 상의하여 융자상품, 이자율, 포인트등을 결정하고 바로 융자계약서류들을 만들 수 있게 된다.

pre-approval letter는 한번 발행하면 보통 4개월 정도 유효하며 이자율이 락인 되어 있으면 중간에 심사기준이 강화되어도 보호받을 수 있는 것이 최대의 장점이다. 부동산 에이전트이든 손님이든 마지막 순간에 융자가 안돼서 거래를 성사시킬 수 없을 때만큼 허탈한 경우가 없다. pre-approval letter는 이러한 걱정을 없애주는 아주 좋은 방법이다. 특히 요즘 같은 주택융자환경에서 pre-approval letter의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

스티브 양


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