흔한 경우는 아니지만 주택구입 계약서에 사인을 하고 에스크로를 연 후 융자신청을 해오는 손님 가운데 다운페이먼트를 모두 현찰로 갖고 있는 사람을 본 적이 있다. 물론 손님도 나름대로 사정이 있었겠지만 참으로 어이없는 일이 아닐 수 없었다. 다행히 손님의 크레딧이 좋아 수입과 자금출처 증명을 하지 않는 소위 easy doc으로 진행을 할 수 있어서 융자를 마칠 수는 있었고, 부동산 에이전트, 주변 친척과 친구들의 도움으로 에스크로도 억지로 끝낼 수는 있었다. 주택 구입을 계획하는 사람들이 시간을 두고 준비해야 하는 것 중 아주 중요한 것이 다운페이먼트에 관한 내용이다.

융자 상담을 하다 보면 의외로 많은 사람들이 다운페이먼트의 출처에 대하여 가볍게 생각하는 것을 알 수 있었다. 은행은 실제로 다운페이먼트뿐만 아니라 추가로 에스크로 클로징 비용, 주택구입 후 약 2~6개월 동안에 해당하는 모기지 페이먼트, 재산세, 화재보험료 등에 해당하는 돈이 2개월 이상 주택 구입자 즉 융자 신청인 구좌에 있었는지를 확인한다.

은행이 이 자금 출처(source of funds)를 꼼꼼히 따지는 이유는 자금의 불법성 여부를 캐묻기 위해서라기보다는 대출의 위험성(risk)과 직결된 문제이기 때문이다. 20% 다운을 전제로 융자를 해주는데 그 20%도 어디서 빌려온 돈이라면 은행 입장에서는 훨씬 위험한 대출이 되기 때문이다.

따라서 주택구입 계획자는 구입 예정 2개월 전부터 다운페이먼트+클로징 비용+2~6개월 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 돈을 본인구좌에 미리 넣어두는 것이 바람직하다. 물론 융자가 easy doc으로 진행될 경우에는 이를 증명할 서류를 제출하지 않아도 되지만 심사기준이 언제 어떻게 바뀔지 모르는 일이므로 제대로 준비를 해두는 것이 안전하다.

그리고 이 돈은 입출금이 거의 없는 구좌에 따로 넣어두는 것이 좋다. 왜냐하면 입출금이 잦은 은행구좌에 섞어 놓았을 경우 스테이트먼트상에 나타난 입금 내역에 대하여 일일이 그 출처를 요구할 수 있기 때문이다. 이 경우 융자 진행이 어렵고 기간이 길어지고 심지어는 융자 승인이 취소될 수도 있다.

최근 셀러가 바이어에게 크레딧을 주는 경우가 늘고 있는데 이는 반드시 클로징 비용으로만 쓰여야지 다운페이먼트의 일부로 쓸 수는 없다. 부모나 형제자매, 자식, 친척, 약혼자 등 혈연이나 법적으로 맺어진 가족으로부터 받는 gift도 정당한 자금 출처로 인정해 준다. 다만 다운이 20% 이내일 경우에는 적어도 5%는 본인 돈이어야 하고, 다운이 20% 이상일 경우에는 모두 gift로 자금 출처로 인정해 준다.

다운할 돈이 만약 다른 집의 에퀴티에서 나올 경우에는 자금 출처를 인정해 주지만 그 돈이 동시에 본인의 빚으로 계산되므로 더 많은 수입이 필요해질 수 있다. 따라서 반드시 사전에 융자담당자와 상의를 하여 처리 방법을 강구해야 한다.

그 외에 은퇴계좌, 주식, 채권, 생명보험의 현금가치 등도 자금 출처로 인정해 주나 그 적용 과 계산 방법이 은행마다 다를 수 있으므로 미리 융자 담당자와 상담을 하는 것이 필요하다. 주택융자를 진행하다가 보면 의외로 융자 승인의 발목을 잡고 융자기간을 길게 만드는 부분이 이 자금출처 부분이다.

은행 입장에서는 리스크와 직접 관련된 부분이므로 아주 꼼꼼히 따지고 들기 때문이다. 따라서 주택구입 예정자는 다운페이먼트 자금출처 부분을 가볍게 여기지 말고 미리미리 융자 담당자와 상의하고 준비할 것을 권한다.

스티브 양
(Bank of America 론오피서)

(714)808-2491