유사 업종 사업체 같은 상가내에 임대해 줄 수 있나


<문> 저는 약 30여개의 소매업체가 입주해 있는 상가에서 사업체를 운영하고 있습니다. 최근에 바로 옆자리에 저의 사업체와 동일한 유사업종이 입주를 준비하고 있는 것을 발견하였습니다. 지금 개업을 위한 공사가 한창 진행 중인데 건물주나 새로 입주하는 테넌트에게 항의를 해도 전혀 응답이 없습니다. 새로운 유사업종의 입주를 방지하는 방법은 없는지, 제가 취할 수 있는 대책은 어떤 것인지 조언을 부탁드립니다.

<답> 우선, 귀하의 임대 계약서를 잘 살펴보시기 바랍니다. 임대 계약서에는 통상적으로 동일한 성격의 유사업종을 같은 상가 건물 내에, 또는 동일한 건물주가 다수의 상가를 소유하고 있는 경우 일정한 거리 이내에서는 다른 테넌트에게 유사업종의 사업체를 허용하지 않는다는 조항이 들어 있습니다. 이 규정은 임대계약 당시 당사자들의 요구나 합의에 의해서 임대 계약서에 명시되어야 하는데 귀하가 계약 당시 이러한 규정을 채택했는지 알아보셔야 합니다. 만일 임대 계약서에 동일한 상가내에 유사업종의 사업주에게 임대계약을 주지 않는다는 조항이 있다면, 건물주나 새로 입주하는 사업체 주인에게 중지하도록 요구할 수 있는 권한이 있지만, 그렇지 않다면, 건물주에게 반대나 항의를 제기할 권리는 없다고 하겠습니다. 또한, 바로 옆에 새로 개업을 위해 공사하고 있는 사업주를 방지할 권리도 없다고 하겠습니다. 따라서, 귀하의 사업체와 유사한 사업체가 같은 상가내에 입주할 것을 염려한다면, 사전에 귀하가 임대 계약을 체결할 때 미리 확실한 보장을 받았어야 하는 것입니다.


사업체 양도 후 현금 별도 지불 약속 어겼는데


<문> 운영해 오던 사업체를 가까운 친지가 인수받기로 합의하고 에스크로를 설정하였습니다. 며칠 후에 구매자는 사업체 매매 대금의 절반에 가까운 금액을 에스크로에 포함시키지 않고 별도로 현금으로 지불하겠다고 하며 계약서 상의 매매 금액을 낮추어 줄 것을 요구하였습니다. 절친한 사이이므로 별 의심없이 그렇게 하기로 동의하고 에스크로 상의 매매 금액을 정정 하였습니다. 에스크로가 종결되고 사업체 명의와 임대계약까지 모두 양도하였는데 이제 와서 구매자는 매상이 틀리다며 트집을 잡고 또한, 지불해야 할 의무가 없다며 거부합니다.

<답> 부동산이나 사업체를 매매할 때에 거의 필수적으로 요구되는 것이 에스크로라는 절차입니다. 에스크로는 매매 쌍방의 모든 권리나 의무를 중립적인 입장에서 서로 충족되도록 도와주는 절차입니다. 일반적으로 에스크로의 지시사항에는 서면으로 작성된 계약서 이외의 내용은 인정하지 않는다는 조항이 들어 있습니다. 따라서 귀하가 말한 대로 에스크로 서류상 매매 금액이 변경되어 있고, 별도로 그 금액의 차이에 대해서 언급이 없다면 계약서 상으로는 구매자가 지불해야 할 의무가 없는 것이 사실입니다. 주로 판매자가 세금을 회피하거나 또는 다른 이유로 매매 금액을 일부러 낮추어서 계약서를 작성할 것을 요구하는 경우가 종종 있으나, 이는 명백히 법에 저촉되는 행위이므로 삼가하셔야 합니다. 서류상 명백한 근거를 남기거나 미리 선불로 받지 않을 경우 귀하와 같이 난처한 입장에 처하게 됩니다. 만일 구매자가 별도로 그 금액을 지불하겠다고 약속한 서류나 에스크로에 금액을 정정한 사유가 명시되어 있다면 구매자의 고의적인 사기성을 입증할 수 있으므로 지불 안된 금액을 청구하실 수 있겠지만, 그렇지 않을 경우 귀하의 입장을 증명하기란 매우 힘들다 하겠습니다.


부당한 건물 공동 경비에 대한 이의 신청 방법은?


<문> 입주해 있는 상가건물이 매매되어 몇달 전 새로운 건물주로 바뀌었습니다. 새해부터는 렌트비 인상과 함께 상당한 액수의 금액을 전년도 공동경비 조정 차액 (CAM Reconciliation) 이라며 청구서를 보내왔습니다. 부당한 청구하고 생각되어 지불하지 않았는데, 건물주의 변호사로부터 독촉장과 함께 연체료와 변호사 비용까지도 부담해야 한다는 통지를 받았습니다. 부당한 CAM 비용을 확인하기 위해서는 어떻게 해야 하는지, 반드시 지불해야 하는지, 또한 이의 신청을 한다고 해서 강제 퇴거를 당하는 건 아닌지 궁금합니다.

<답> 공동 경비(CAM)란 상가나 다세대 주택 등에서 입주자가 공동으로 사용하는 지역, 또는 공동으로 혜택을 받는 것에 대한 비용을 모두 분담해서 지불하는 비용을 말합니다. 모든 리스 계약서에는 공동 경비에 대해 그 내용과 청구 방법이 상세히 기록되어 있고, 일반적으로 부동산세, 관리비, 보험료, 주차장, 쓰레기, 전기, 수도세 등이 포함됩니다. 비용 성격상 금액을 미리 확정할 수 없으므로, 전년도 비용에 준해서 금액을 정하고 년말 회계 결산후 그 실제 차액을 일시불로 청구하게 되는 것입니다. 일반적으로 공동 경비 지출 내역을 간략하게 첨부하여 그 차액을 청구할 수 있게 되어 있습니다. 따라서 귀하가 그 비용을 내지 않게 되면 렌트비를 내지 않은 것과 마찬가지로 연체료와 퇴거 소송을 당할 수도 있게 됩니다. 일단은 금액에 이의를 제기한다는 전제 조건과 함께 지불하시고, 차후에 상세한 내용을 확인하시는 것이 좋겠습니다.
이의 신청을 했다고 해서 건물주가 세입자에게 보복적 행동이나 부당한 대우를 하는 것은 법으로 금지되어 있습니다.

한태호 변호사
(213)639-2900