주택융자 담당자로 수많은 한인들과 상담과 일을 하는 동안 우리 한인들이 미국의 주택융자 제도와 현실에 대하여 너무나 많은 잘못된 지식을 갖고 있다는 것을 알게 되었다. 그중 대표적인 것 열 가지만 추려보았다.

1. 현재 모기지 계좌가 있는 은행에서 재융자를 하면 이자율을 싸게 받을 수 있다.

많은 한인들이 현재 모기지 구좌를 갖고 있는 은행에 재융자를 신청하면 다른 은행보다 이자율을 싸게 받을 수 있다고 생각하는 것 같다. 그동안 페이먼트를 한 번도 밀리지 않고 잘 했으므로 우대를 받을 수 있지 않겠냐는 것이다. 페이먼트를 밀리지 않고 잘 하는 것은 우대의 대상이 아니라 채무자로서의 기본의무이다. 따라서 이 생각은 잘못된 것이다. 재융자는 처음부터 모든 것을 다시 시작하는 것이다.

2. 융자 브로커를 통해서 융자하면 이자율이 싸다.

융자 브로커는 여러 은행에서 도매가격으로 이자를 받아오므로 손님이 은행에 직접 가는 경우보다 싸게 융자를 받을 수가 있다는 것이다. 또 브로커를 통하면 융자가 쉽게 되고 은행으로 바로 가면 융자받기가 까다롭다는 얘기도 한다. 이 모두 잘못된 말이다. 어디에서 융자를 하든 융자 담당자가 어떤 조건으로 융자를 해주느냐가 관건이다. 그리고 서브프라임 사태 이후 요즘은 은행이 오히려 브로커보다 융자 받기가 더 쉽다고 볼 수 있다. 다만 브로커는 일부 상품을 전문적으로 다루는 은행을 찾아서 융자해 줄 수는 있다.

3. 다운페이를 많이 하면 소득이 없거나 크레딧이 안 좋아도 융자를 받을 수가 있다.

다운페이먼트 즉 집값 대비 융자규모(LTV), 크레딧, 그리고 소득은 주택융자 심사의 가장 중요한 요소들이다. 다운페이먼트를 아무리 많이 하더라도 소득이 충분하지 않거나 크레딧이 안 좋으면 융자를 받을 수가 없다. 오히려 다운페이먼트와 크레딧이 부족하더라도 충분한 소득 보고가 되어 있으면 융자를 받을 수가 있다. 단 크레딧이 좋을 경우 소득보고 증명을 면제하고 융자를 해주는 제도는 아직도 있다.

4. 금융시장에 좋은 뉴스가 나오면 모기지 금리가 내려간다.

예를 들어 실업률이 예상보다 낮게 발표되었다고 보자. 실업률이 낮아지면 소득과 소비의 증가를 가져와 기업의 이윤을 증대시킬 수가 있다. 따라서 투자자들은 한정된 수익을 가져다 주는 채권보다는 더 많은 수익이 예상되는 주식으로 자금을 돌릴 것이다. 즉 채권을 팔고 주식을 사게 될 것이다. 많은 사람들이 채권을 팔면 채권가격은 내려가고 수익률(이자율)은 올라가게 된다. 따라서 낮게 발표된 실업률은 국채를 비롯해 모기지 금리를 오히려 올라가게 만든다. 따라서 좋은 뉴스가 모기지 금리를 내려가게 할 것으로 생각하는 것은 잘못이다.

5. 요즘 20~25% 이상 다운해야 하고 소득보고 증명이 반드시 있어야 융자 승인을 받을 수 있다.

최근 들어 가장 많이 접하는 잘못된 생각의 대표적인 경우의 하나이다. 전 세계적인 신용경색과 금융 불안으로 은행끼리도 자금 구하기가 힘든 시기이다. 그러나 아직도 은행들은 패니매, 프레디맥을 통해서 41만7,000달러 이하의 융자 규모에 대해서는 큰 제약 없이 주택융자를 해주고 있다. 크레딧 점수가 좋을 경우에는 10% 다운페이만 하고도 소득보고 증명 없이 융자를 받을 수가 있다. 따라서 잘못된 정보에 실망하지 말고 몇 퍼센트 다운으로 융자를 받을 수 있는지 먼저 융자담당자와 상담을 하고 융자 승인을 받아놓는 것이 바람직하다. 그래야 맘에 드는 집이 나왔을 때 발 빠르게 움직일 수가 있다.<계속>

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스티브 양