융자상담을 하다 보면 처음부터 대뜸 APR이 얼마인지를 묻는 손님들이 있다. 이 분들은 사실 APR의 개념에 대하여 잘 모르고 있다고 보면 된다.
왜냐하면 주택융자에 있어서 APR을 결정하는 가장 중요한 요소의 하나가 포인트(discount points)인데 이는 은행이 결정하는 것이 아니라 손님이 선택하는 것이기 때문이다.

또 융자를 신청한 후 은행에서 보내온 패키지를 보고 왜 애초에 약속한 이자율보다 APR이 높은지 궁금해 하시는 분들도 많이 있다.

먼저 APR(Annual Percentage Rate)이란 간단하게 융자비용을 감안한 이자율이라고 보면 된다. 쉬운 예로 1만달러를 연 10%의 이자로 빌린다고 하자. 이 경우 연 1,000달러를 이자로 지불해야한다. 그런데 빌려주는 자가 계약서 만드는 비용, 공증비등 제반비용으로 500달러가 들었다고 하면서 9,500달러만 실제로 건네주었다고 하자(혹은 1만달러를 건네주면서 비용 500달러를 빌리는 자가 부담할 것을 요구하였다고 하자). 결국 이 사람은 9,500달러에 대하여 연 1,000달러의 이자를 내는 셈이 되며 이에 대한 이자율은 10.526%(1,000/ 9,500)이다. 이를 APR이라고 한다. 그리고 10%는 실제 이자율(note rate)이라고 한다.

융자를 원하는 손님이 은행들로부터 제시받는 이자율과 복잡한 비용들을 일일이 비교하기 힘들다고 생각하여 APR로 간단히 표현함으로써 쉽게 비교할 수 있도록 한 것이 애초의 목적이었다. 각 은행들은 이자율을 제시할 때 Federal Truth in Lending Act (TILA)에 의하여 반드시 APR도 함께 명기하도록 되어 있다.

그러면 APR이 낮다고 무조건 좋은 것인가? 우선 동일한 상품, 조건, 포인트 일 경우 실제이자율이 낮다면 두말할 필요도 없이 무조건 좋은 것이다. 그러나 APR의 경우는 얘기가 다르다.

예를 들어 A은행은 6.5% 이자율에 0포인트, 5,000달러의 제반경비를 제시하였고, B은행은 6.25%에 1포인트(1,500달러), 그리고 5,500달러의 제반경비를 제시하였다고 하자.

A의 APR은 6,83%, B는 6.71%로 명시되었다. 여기서 B의 경우가 항상 누구에게나 유리한 것은 아니다. 만약 손님이 6~7년 이상 이 융자를 보유하고 있을 예정이라면 B의 경우가 분명 유리하다.

그러나 4~5년 이전에 집을 처분하거나 융자를 갚을 예정이라면 A의 경우가 더 유리하다. 왜냐하면 B의 경우는 비용(포인트)을 들여 낯춰 놓은 이자율의 혜택을 다 보기도 전에 융자금을 상환해 버리기 때문이다.

APR은 융자에 들어간 비용을 융자 전체기간에 걸쳐 나눠서 갚는 것을 전제로 계산되기 때문에 만기 이전에 융자금을 상환할 경우엔 APR을 기준으로 두 은행의 융자조건을 비교하는 것은 의미가 없어진다. 이렇게 APR은 애초의 설정 목적과 달리 융자상품과 상환기간에 따라 그 의미가 왜곡될 우려가 있다.

또한 APR을 계산하는데 들어가는 비용항목이 은행마다 약간씩 다를 수도 있다. 따라서 융자 샤핑을 할 때 단순히 APR만을 가지고 융자조건을 비교하는 것은 옳지 않다고 볼 수 있다. 오히려 이자율과 포인트, 이자율 락인 가능성 여부, 융자관련 비용 등을 조목조목 따져보는 것이 더 정확한 방법이라고 할 수 있다.

특히 포인트를 얼마만큼 지불하였을 때 이자율이 얼마나 낮아지는지를 따져서 자신의 상황에 유리한 결정을 하는 것이 가장 효과적인 방법이다.
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스티브 양