미국의 차압, foreclosure는 법원의 관여 유, 무에 따라 Judicial Foreclosure와 Non-Judicial Foreclosure로 나누게 됩니다.

캘리포니아 주는 법원을 통하지 않고 주택 구입시 은행이 제공한 융자서류 중 신탁증서에 있는 차압 경매권리를 이용하는 차압을 채택해 진행하고 있습니다.

융자은행은 은행의 대출 융자금을 손실하지 않고 은행의 신속한 권리를 행사하기 위해 신탁증서인 Deed of Trust를 작성합니다. 이 증서에는 주택 소유자가 융자월부금을 지불하지 못할 경우 은행이 법원의 판결 없이 차압을 할 수 있다는 조항이 포함되어 있으며 이 증서에 사인을 해야 융자를 해주고 있습니다. 즉, 캘리포니아에서 융자금 지불 약속을 이행하지 못 할 경우 신속한 차압 처리를 위해서 법원을 통하지 않는 방법을 채택하여 융자를 설정합니다.

차압은 시간의 진행에 따라 Pre Foreclosure, Trust Deed Sale, 그리고 Post Foreclosure의 3단계로 나누게 됩니다. Pre Foreclosure는 연체 등 채무불이행이 판단되어 차압절차가 시작되는 단계로 신용불량을 피하기 위해 주택 소유자가 short sale을 선택하기도 합니다. 물론 차압 되는 주택들이 모두 Pre Foreclosure 단계인 Short Sale을 거치는 것은 아닙니다. Trust Deed Sale 본격적으로 경매가 진행되는 단계로 경매전 채무자가 채무를 이행할 쉬 경매가 취소될 수 있으며, 경매가 성사되지 않을 경우 소유권이 은행으로 넘어가게 됩니다. Post Foreclosure는 REO로도 알려졌으며 은행에서 주택의 소유권을 행사하면서 매각을 하는 것으로 MLS등에 등록되어 시장에서 자유롭게 거래가 됩니다.

Pre Foreclosure
* 연체 등 채무불이행 판단으로 차압절차가 시작되는 단계
* 신용불량 기록을 모면할 수 있는 주택소유자가 short sale 선택
Trust Deed Sale
* 본격적으로 경매가 진행되는 단계
* 경매물에 대한 사전 검사의 어려움과 그에 따른 위험부담이 큼
* 전액 현금으로 구입해야 하며 경매가 성사되지 않을 시 소유권이 은행으로 넘어감
Post Foreclosure
* 주택 소유권이 은행에 있는 REO매물 발생
* MLS에 등록 된 후 시장에서 자유롭게 거래 가능

2편은 다음 주에 계속됩니다.