주택융자를 할 경우에 융자상품에 대한 이해는 반드시 필요하다. 어떤 상품으로 융자를 하느냐에 따라 이자율과 페이먼트가 달라질 수 있기 때문이다. 또한 융자상품의 장단점을 이해함으로써 자신의 상황에 맞는 상품을 선택할 수 있게 된다. 융자상품의 종류와 장단점에 대해서 간단히 살펴보기로 한다.

주택융자 상품은 이자율 고정유무 혹은 고정기간에 따라 크게 고정상품(FRM, Fixed Rate Mortgage)과 변동상품(ARM, Adjustable Rate Mortgage)으로 나눌 수 있다. 고정상품에는 15년고정과 30년고정이 대표적이다. 30년고정이란 돈을 30년 동안 고정된 이자율로 빌리고 매달 고정된 페이먼트로 원금과 이자를 동시에 갚아 나감으로써 30년후에 원금을 모두 갚게 되는 상품이다. 예를 들어 30만달러를 30년고정 6%로 융자를 하면 매월 1,799달러를 30년 동안 납부하게 된다.

월페이먼트 1.799달러 중 첫 달에는 1,500달러가 이자금액이고 나머지 299달러만큼 원금이 줄어든다. 둘째 달도 역시 1,799달러를 납부하게 되는데 이중 1,499달러는 이자, 나머지 300달러만큼 원금이 줄어든다. 첫 달 페이먼트로 융자 원금이 줄어들었기 때문에 월페이먼트 중 이자분이 약간 줄어든 것이다. 이렇게 고정상품은 고정된 이자율에 따라 고정된 페이먼트를 내지만 초기에는 대부분 이자몫으로 쓰이고 시간이 흐를수록 점점 원금깎는 몫이 늘어나게 된다. 만약 목돈이 생겨 융자금의 일부를 갚더라도 월페이먼트는 변하지 않고 페이먼트 기간이 줄어들 뿐이다.

고정상품의 유일하지만 가장 큰 장점은 물론 이자율상승 걱정을 하지 않아도 된다는 점이다. 따라서 7-8년이상 집을 보유할 계획이라면 30년 고정을 택하는 것이 유리하다. 단점은 변동(단기고정)상품에 비하여 대체적으로 이자율과 월페이먼트가 높다는점이다.

변동상품에는 수없이 많은 상품이 있을수 있으나 현재 가장 많이 사용되고 있는 것은 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM등이 있다. 5/1 ARM이란 30년 기간(term)이 처음 5년 동안은 이자율을 고정하고 그후 25년 동안은 1년에 한번씩 이자율이 변하는 상품이다. 따라서 5/1 ARM을 편의상 5년 고정으로 부르기도 한다. 5년 이후엔 어떻게 되는가? 정해진 지수(Index)와 마진(margin)에 따라 이자율이 결정되는데 5년 후 이 지수가 상승하면 본인이 적용받을 이자율도 올라가게 되고 반대로 지수가 하락하면 본인의 이자율도 내려가게 된다. 마진은 미리 정해져 바뀌지 않는다. 즉 변동상품은 초기이자 고정기간이 만료되면 이자율변동(상승) 위험이 따른다 그리고 변동상품은 이자만 납부하는 상품(interest only)과 이자와 원금을 동시에 납부하는 상품으로 나뉜다. 이자만 납부하는 상품은 원금과 이자를 동시에 납부하는 것에 비하여 월페이먼트가 적기 때문에 많은 이점이 있다. 특히 융자금액이 커서 페이먼트가 부담스럽거나, 처음 집을 사거나, 직장생활이나 사업을 막 시작하여 수입이 많지 않거나, 집을 6-7년 이상 보유할 계획이 없다거나, 투자용 주택을 구입하는 경우에는 이자만 내는 상품을 고려해볼 만하다. 이자만 내는 상품의 또 다른 장점은 중간에 원금을 갚으면 월페이먼트도 줄어든다는 점이다.

일반적으로 변동상품(단기고정)은 고정상품에 비하여 이자율 고정기간이 짧으므로 이자율이 낮고 따라서 월페이먼트도 낮은 편이다. 그러나 요즘처럼 금융시장이 불안정할 경우에는 반드시 그렇지 않을 수도 있으므로 융자담당자에게 일일이 상품별 이자율을 확인하여 장단점을 파악한 후 자신에게 적합한 상품을 선택하는 것이 현명하다.

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스티브 양